[우지연 변호사의 건설분쟁] 하자보수 어떻게 요청해야 확실할까

우지연 건설 전문 변호사 

[데일리한국 전문가 칼럼=우지연 변호사] 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’)이 일부개정되어 2013. 6. 19. 시행된지도 벌써 10년을 바라보고 있으나 아직도 위 법 개정에 따라 하자보수 청구를 어떻게 해야 확실히 권리를 보전할 수 있는지에 대하여 정확하게 알지 못하는 입주민들이 많다. 이에 금번 칼럼에서는 확실히 하자보수 요청하는 방법을 소개한다.

위 개정으로 종전에 공종 상관없이 10년의 제척기간으로 규정되었던 하자담보책임기간은 집합건물법 제9조의 2에 따라 2, 3, 5, 10년으로 나뉘었다. 법률에 제척기간이 명시된 경우 그 기간 내에 청구하지 않으면 청구권은 소멸한다.

마감공사의 하자 등 하자의 발견ㆍ교체 및 보수가 용이한 하자는 2년,  「건축법」 제2조제1항제4호에 따른 건축설비 공사(유사 설비공사 포함), 목공사, 창호공사 및 조경공사의 하자 등 건물의 기능상 또는 미관상의 하자는 3년, 대지조성공사, 철근콘크리트공사, 철골공사, 조적(組積)공사, 지붕 및 방수공사의 하자 등 건물의 구조상 또는 안전상의 하자 및 기산일(공용부분은 사용검사일을 원칙으로 하고 임시사용승인이나 동별사용승인이 있었다면 해당일, 전유부분은인도일) 이전 발생한 하자는 5년, 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 건물의 주요구조부 및 지반공사의 하자는 10년 내에 하자보수 내지는 이에 갈음하는 손해배상금 청구 행사까지 하여야 하는 것으로 변경되었다. 

하자보수보증사들 역시 위 법령 개정 이후로 기간 내에 하자보수 내지는 손해배상 청구를 하지 않았다면 하자보수보증금을 청구할 수 없도록 약관을 변경하였다.

각 하자는 하자 하나 하나가 개별 소송물이므로 하자마다 보수 청구를 할지 보수에 갈음하는 손해배상청구를 할지를 달리 정할 수 있는 것이고, 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하여 보수 요청할 의무도 개별하자마다 각각 발생한다. 

그런데 막연히 입주자대표회의나 관리주체가 대행하여 진행해줄 것이라고 믿거나 하자보수보증금은 언제든지 청구할 수 있다고 오해하고 보수 내지 손해배상청구를 게을리 하여 하자담보추급권이 실권되는 일이 종종 발생한다. 

원칙적으로 입주자가 직접 각 하자에 대하여 각 공종별 하자담보책임기간을 확인하고 그 기간 내에 보수 요청 내지는 보수에 갈음하는 손해배상 청구를 하여야 한다는 사실을 명심하자. 

보통 아파트와 같은 공동주택의 경우 공용부는 입주자대표회의와 관리주체가 분양자 내지는 시공자에 보수요청을 한다. 하지만 전유부분은 CS센터에 통화하여 유선상으로 보수요청을 하는 경우가 많은데, 이 접수대장은 추후에 개별적으로 입수하기 힘들 수 있다. 따라서 전유세대의 하자보수 내지는 이에 갈음하는 손해배상청구를 한 경우는 이에 대하여 증빙서류를 만들어놓는 것이 좋다. 

관리주체나 입주자대표회의에서 각 공종별 담보책임기간 종료 전에 각 세대의 하자증상조사서를 수집하여 일괄적으로 하자보수의무자에게 보내기도 하는데, 반드시 이때에 참여하도록 하고, 당시에 작성한 하자증상조사서는 한 부 복사하거나 사진으로 찍어 하자 사진과 함께 보관하여두도록 하자. 이러한 자료는 모두 증빙자료가 될 수 있다. 

심각하여 보수비가 많이 발생하는 하자가 있다면 내용증명을 보내두는 것도 좋은 방법이다. 내용증명에는 하자발생 부위를 표기하고 사진으로 확보하여 첨부하여야 할 것이다. 전문가의 힘을 빌어 시공상의 하자인지를 규명해낼 수 있다면 더 좋다. 사용자의 과실에 의한 하자는 분양자와 시공자에게 하자보수의무가 없기 때문이다. 

하자담보책임 기간 내에 한번이라도 하자보수 내지는 손해배상 청구를 하였다면 해당 하자에 대해서는 10년의 소멸시효가 적용되어 10년 안에 보수 내지 손해배상을 이행하지 않았다면 이행할 때까지 계속 청구할 수 있다.

법원은 아파트나 오피스텔 같은 집합건물 구분소유자들이 일일이 각 개별하자를 기간 내에 보수 내지는 손해배상청구 하였다는 사실을 판단하기 힘들기 때문에 관리주체나 입주자대표회의에서 분양자 내지 시공자에게 발송하였던 하자보수요청공문 등을 바탕으로 각 개별하자가 모두 담보책임기간 내에 발생하였다고 추정하는 완화된 입증책임을 적용하는 경우가 대부분이다.

그러나 경우에 따라서는 정확히 기간 내에 발생, 청구한 사실을 입증하여야 할 수도 있으므로 위와 같은 증빙서류를 확보해 놓는 것이 좋다.

■ 우지연 건설 전문 변호사는 연세대학교 경영학과를 졸업하고 법무법인 해강 서울사무소 책임변호사로 10년째 아파트 하자소송을 전문으로 수행하고 있다. 액체방수 일정 두께 이상 시공, 스프링쿨러 전면 철거 후 재시공, 방근시트 미시공, 타일부착 강도 부족 전면철거 후 재시공 판결 등 굵직한 승소 판결들을 받았다. 현재 지능형 홈네트워크 기준 위반 관련 하자소송을 맡아 수행하고 있다.