권영선 주산연 책임연구원 "규제지역·지방 거래시장, 매우 심각"
주택매매거래지수 올 상반기 전국 0.63…서울(0.53)·부산(0.47)
권영선 주택산업연구원 책임연구원은 현재 위축된 주택거래시장을 놓고 이같이 진단했다.
주택산업연구원과 한국주택협회는 10일 오후 서울 논현동 건설회관에서 '주택거래 활성화를 위한 정책대안 모색 세미나' 공동 개최했다.
이 자리에서 권 책임연구원은 '주택거래 활성화를 위한 정책 과제'를 주제로 발표하며 "현재 주택거래시장은 전국적인 침체상황으로 금융위기 이후 최저 수준"이라면서 "특히 규제지역과 지방거래시장은 매우 심각한 수준"이라고 평가했다.
주택산업연구원이 개발해 권 책임연구원이 이날 발표한 주택매매거래지수(HSTI)에 따르면, 2019년 상반기 전국 매매거래지수는 0.63으로 집계됐다. 특히 서울(0.53), 부산(0.47), 울산(0.47), 경남(0.54)의 거래침체가 두드러졌다.
HSTI 수치는 1.0을 기준으로 0.9 미만일 경우 침체기로 보며, 특히 0.7 미만일 경우 심각한 수준의 침체기를 의미하는 '침체 2단계'에 해당한다.
거래 침체현상은 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역 등 규제지역을 중심으로 심화되고 있다는 것이 권 책임연구원의 설명이다.
44개 규제지역 가운데 41개 지역의 HSTI가 0.7 미만을 기록해 침체 2단계에 접어든 것으로 집계됐다.
서울 서초(0.37)·강남(0.40)·노원(0.44), 성남 분당(0.27), 안양 동안(0.40), 용인 수지(0.45) 등 수도권 규제지역들은 기준거래값 대비 절반 미만의 거래를 보이고 있으나, 가격은 최근들어 상승세로 전환한 것으로 나타났다. 반면, 부산 동래구(0.35), 해운대구(0.43), 수영구(0.46) 등 지방 규제지역은 거래와 가격의 동반 하락해 시장침체가 가속화되고 있는 모습을 보였다.
권 책임연구원은 "전국 261개 시군구 중 44개 규제지역이 차지하는 비중은 16.9%에 불과하나 주택수 규모에서는 30%, 거래량 규모에서는 25%를 차지한다"면서 "이같은 규제지역의 침체는 전체 시장에 상당히 큰 영향을 미칠 수 있다"고 분석했다.
정부가 부동산 정책을 재검토를 할 시점이라는 것이 권 책임연구원의 진단이다.
권 책임연구원은 "정부의 정책 기조가 지속된다면 주택시장의 거래감소현상도 이어질 것"이라며 "전국적인 거래감소 현상을 개선하기 위해서는 서울·경기 일부지역의 가격상승세를 근거로 한 규제확대 정책의 재검토과 함께 지방 규제지역 지정에 대한 재검토가 필요하다"고 말했다.
이어 두 번째 발표자인 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원도 현 주택시장을 '정상적이지 않은 시장'으로 규정하며 부동산 정책에 대한 정부의 접근이 필요하다고 강조했다.
김 선임연구위원은 향후 정부가 추진할 정책과제로 정책대상·수단 재설계, 지역특성을 고려한 주택규제 개선, 지속가능한 주택공급 환경 조성을 제안했다.
그는 세부 방안으로 △투기수요 근절하되 주거복지수요자와 구분하고 1주택자와 건전한 투자수요를 포함한 광의적 실수요자 재정의 △규제지역의 LTV상향 조정 및 중도금·잔금대출 규제완화 △거래세(취득세, 양도세) 인하 : 취득세율 50% 인하, 분양주택 입주자 취득세 폐지 △지방미분양 해소 지원 대책 : 취득세·양도세 한시적 면제, 잔금대출 규제 완화, 환매조건부 미분양 매입 등 △지방 조정대상지역 해제 또는 대출규제 완화 △지역주택산업 위기극복 지원 대책 마련 △노후주택 증가대비를 위한 정비사업 정상화 △주택공급방식 다양화 및 청약방식 개선 △주택시장 질적 진단을 위한 종합지수 개발 확대방안 등을 제시했다.
발표에 이어 진행된 토론회에서 정부 측 인사로 참여한 이명석 국토교통부 주택정책과장은 현 주택거래시장이 위축된데 동의하면서 거래량이 점차 회복세에 접어들고 있다는 점을 강조했다.
이명석 과장은 "올해 들어 거래시장이 위축된 부분은 인정한다"면서도 "하지만 올해 상반기에는 거래량이 예년 대비 50~60%정도 까지 감소했지만, 8~10월 들어서는 그 감소폭이 30% 정도까지 줄어든 상황"이라고 설명했다.
이어 이 과장은 "매매거래 시장은 위축됐지만, 전·월세 거래시장은 활성화 된 측면도 있다"면서 "서울의 누계 전·월세거래를 살펴보면 작년 9월 11만7000호였지만, 올해 9월에는 14만6000호로 증가했다"고 말했다.
또한 미분양 물량이 다수 발생하는 데 따른 정부의 건설산업 지원 정책과 관련해서는 "과거 정부가 지원 정책을 펼쳤던 시기 미분양 물량은 15만호를 초과했지만, 현재는 6만3000호 수준"이라면서 "지원 정책을 구사하기에는 아직 이른 상황으로 판단하고 있으며, 대신 SOC 투자 등의 정책 활성화를 통해 지방 주택 수요를 증가시키는 게 우선적"이라고 밝혔다.