다수 전문가들 전망…"공급부족 심화시킬 것"
후분양 검토 단지들, 다시 선분양 선회 전망도
무주택자·실거주자 중심 청약시장 활성화 기여
일각에선 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토했던 정비사업지들은 선분양으로 선회할 것이라는 관측도 제기된다.
이날 국토교통부는 민각택지 분양가상한제 지정 필수요건을 '투기과열지구로 지정된 지역'으로 변경하는 것을 비롯, △분양가상한제 적용시점을 ‘최초 입주자모집공고승인을 신청하는 단지' 부터로 일원화하고 △전매제한 기간을 최대 10년으로 확대하는 등의 내용을 골자로 한 '주택법 시행령' 개정안을 발표했다.
업계에선 이번 조치가 재건축 단지를 정밀 조준한 이른바 '핀셋 규제'라고 규정하며, 단기적으로 이들 단지의 사업 정체와 가격하락은 불가피하다고 내다봤다.
양지영 R&C 연구소장은 "분양가 통제로 인해 재건축 사업의 수익성이 크게 떨어지는 만큼 강남권 재건축 아파트 중심으로 한 가격 하락은 피할 수 없다"고 예상했다.
박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석부동산전문위원은 "집값은 결국 재건축·재개발이 선발대이기 때문에 재건축·재개발이 약세로 돌아서면 기존 아파트들의 상승세가 이어지기 힘들다"면서 "최소한 단지적으로는 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 전망했다.
하지만 이번 조치에 따른 집값 하락 영향은 제한적일 것이라는 분석도 제기됐다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "올해 7월을 기점으로 반등하던 서울 집값 상승세가 주춤해 질 순 있겠지만, 향후 기준금리 인하 가능성과 시중의 풍부한 부동자금을 고려할 때 주택 가격을 끌어 내릴 정도의 파괴력을 기대하긴 어려울 것"이라고 분석했다.
이어 "정비사업 위축이 주택공급량 장기 감소로 이어진다면 지역내 희소성이 부각될 준공 5년차 안팎의 새 아파트들은 가격 강보합이 유지되며 선호현상이 지속될 수 있다"고 관측했다.
김은진 부동산114 리서치팀 팀장은 "수급측면에서 볼때 여전히 서울의 주택공급 부족에 대한 인식이 크기 때문에 신축·준신축 아파트들은 오히려 희소성이 부각돼 반사이익을 볼 수 있다"고 내다봤다.
한편, 전문가들은 이같은 역효과를 예방할 수 있는 방안으로 다주택자 양도세 부담 경감이나 3기 중소택지 조기 공급 등을 제안했다.
양지영 소장은 "정부는 분양가 상승이 일반 아파트 시세를 상승시킨다고 했지만, 오히려 아파트 시세 상승이 분양가를 밀어 올리는 영향이 크다"면서 현재 아파트가격 상승의 근본적인 원인으로 매물부족을 지목했다.
그는 "이사철 등으로 기본 꼭 움직이는 수요가 있는데, 시장에는 보유세와 다주택자 양도세 중과 등으로 '매물품귀현상'이 매우 심각한 상황"이라면서 "다주택자 양도세 중과에 대한 부담을 줄여서 시장에 매물이 나올 수 있도록 숨통을 틔워줘야 한다"고 말했다.
함영진 랩장은 "서울같이 택지구득난이 만성화된 지역은 장기적으로 정비사업 이익감소가 주택공급 위축 문제로 이어질 수 있어 수요·공급 교란이 장기 집값안정 효과를 저하시킬 수 있다"면서 "도심 내 공공임대주택 확보나 서울 등 수도권 3기 중소택지 조기 공급 등의 안배가 필요하다"고 조언했다.