조합원 3분의 2 이상 동의해야 가능…50층 재건축 ‘당근책’으로도 어려울 듯
무엇보다 재건축으로 인한 수익의 90%를 환수한다는 방침을 밝힌 상황에서 조합원들이 수익의 대부분을 포기하면서까지 고밀도 재건축을 받아들일 가능성이 낮은데다 서울시 역시 정부의 50층 재건축 규제 완화 정책에 반기를 내놓는 등 부처 간의 불협화음까지 일고 있다.
이날 정부가 발표한 주택공급 대책 내용 가운데 가장 주목받은 것은 LH나 SH 등 공공 주체가 서울 지역 재건축 사업에 참여하는 공공재건축에 대한 파격적인 용적률·층수 규제 완화였다.
정부 대책에 따르면 공공재건축을 하는 사업장엔 용적률을 준주거지역 최고 수준인 500%까지 보장하고 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 했다.
아는 강남구 압구정 현대아파트와 송파구 잠실주공5단지 등 한강변에 소재한 강남 지역 ‘대어’ 재건축 단지를 겨냥한 ‘핀셋’ 정책으로 해석된다.
그러나 브리핑에 참석한 홍남기 경제부총리가 대책을 발표하면서 용적률 증가에 따른 기대수익률 기준으로 90% 이상을 환수하겠다 말하면서 사실상 강남 주요 재건축 단지 사업장 조합원들이 공공재건축의 파격적인 층수 완화 당근책을 받아들일 가능성은 적어졌다.
아무리 고층 재건축을 통해 조합원들의 수익이 늘어난다고 해도 재건축으로 인한 수익의 90% 이상을 환수한다면 조합원들 입장에서 이같은 조건을 수용할 가능성이 낮기 때문이다.
여기에 정부가 공공재건축을 통해 제시한 주택공급 수치인 5만 가구에 대한 설득력도 떨어진다.
정부가 사전에 서울 재건축 사업장을 대상으로 공공재건축 참여에 대한 의견 교환과 같은 사전 조사 없이 맹목적으로 서울 재건축 사업장 세대 수인 26만 가구에서 5분의 1인 5만여 가구가 공공재건축에 참여할 것이라고 가정한 수치여서다.
더군다나 공공재건축으로 사업 진행 시 50층 층고 완화 인센티브를 받는 대신 추가로 확보한 주택의 절반 이상을 떼어내 기부채납해야 한다. 정부는 기부채납 받은 주택의 50% 이상은 장기 공공임대로, 나머지는 공공분양으로 활용할 방침이다.
‘고급화’의 극한을 추구하는 강남 재건축 조합 입장에서 공공재건축 시 절반이 공공임대 및 공공분양으로 채워질 경우 수익성에 큰 타격을 받을 수 있다.
가뜩이나 강남 재건축 조합원들 사이에서 ‘임대’와 ‘공공’에 대한 선입견도 심한 상황에서 전체 조합원 3분의 2 이상 동의를 거쳐야 공공재건축 사업 참여가 가능한데 조합원들이 수익률 저하가 불 보듯 뻔하고 이미지도 좋지 않은 공공재건축을 받아들이긴 무리라는 분석이다.
여기에 각 부처 간 불협화음까지 터졌다.
서울시는 정부의 주택공급대책 발표 서너 시간 이후 별도 브리핑을 열고 "공공재건축에 민간이 참여할지 의문"이라며 8·4 주택공급대책에 대해 사실상 반기를 들었다.
이어 서울시는 "공공재건축 방안에 대해 반대 의견을 냈지만 정부가 강행했다"고 밝혔다.
서울시는 특히 기존의 층수제한 높이인 35층 이상으로 재건축 규제를 완화하는 방안에 대해 명확히 반대했다.
서울시 측은 순수 주거용 아파트로 재건축 할 경우 기존대로 35층 이상 층수를 높이게 할 수 없다는 기존 입장을 고수했다.