이주현 지지옥션 전문위원
[데일리한국 전문가칼럼=이주현 지지옥션 전문위원] 부동산 경매로 주택을 낙찰받고자 할 때는 임차인에 대한 권리분석이 선행돼야 한다. 만약 해당 임차인의 전입신고일이 근저당권, 가압류 등 말소기준권리보다 빠르다면 낙찰자가 그 임차보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 수 있지만 후순위 지위를 갖는 임차인일 경우에는 임차보증금을 전액을 회수할 수 있는지 여부와 무관하게 임차인으로부터 주택을 인도받을 수 있다.
따라서 주택에 임차인이 있다면 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있는지 여부를 무엇보다도 신경 써야 한다. 단순히 임차인 가족 내 세대주 전입일자만 보고 분석할 경우에는 자칫 낭패를 볼 수 있다. 이때 중요한 개념이 세대합가다.
세대합가는 독립된 세대가 하나의 세대로 합쳐졌다는 의미다. 예로 각각 독립생활을 하던 남녀가 혼인신고 후 세대가 합쳐진 경우를 생각하면 된다. 세대분리와 반대되는 개념으로 세대합가로 만들어진 하나의 세대는 다시 세대주와 세대원으로 구성된다.
바로 이 세대합가로 세대주가 변경될 경우에 경매사건에서는 함정이 될 수 있으므로 각별한 주의가 필요하다.
예로 OO아파트에 임차인 A씨가 2021년 5월에 전입신고를 하고 거주하던 중 집주인이 대출을 받으면서 2021년 9월에 해당 아파트에 근저당권이 설정됐다고 가정하자. 이후 같은 해 12월에 A씨가 B씨와 혼인을 하면서 세대주를 A씨에서 B씨로 변경했다.
만약 이 주택이 경매로 넘어갔을 때 전입세대열람내역에는 세대주 B씨의 전입신고일(2021년 12월)이 나타나는데 이를 기준으로 권리분석을 하게 되면 임차인의 전입일자가 말소기준권리(2021년 9월)보다 늦기 때문에 대항력이 없다는 결론에 도달한다.
하지만 임차인의 대항력 여부에 대한 판단은 세대주 B씨의 전입일자가 아닌 세대원이 된 A씨의 전입신고일 즉, 그 세대에서의 최초 전입일자를 기준으로 판단해야 한다.
주택임대차보호법에서 규정하는 임차인의 대항요건은 계약 당사자뿐만 아니라 그 배우자나 자녀의 주민등록을 포함한다는 것이 대법원 판례이기 때문이다.
이를 확인하기 위해서는 입찰 전 주민센터를 방문해 경매 주택의 전입세대열람내역을 반드시 확인해야 한다. 전입세대열람내역에서도 최초전입자를 확인한 후 그를 기준으로 대항력 여부를 판단해야 예상치 못한 손실을 피할 수 있다.