2603세대-37개동 달하는 강서구 최대규모 대단지…올 여름이후 가격 약보합 횡보세
  • 서울 강서구 화곡동 '강서힐스테이트' 정문 문주 전경. 사진=임진영 기자
[편집자주] 대한민국 가구 중 절반이 아파트에 산다. 아파트 중에서도 신축과 대단지 선호현상이 두드러진다. 신축 아파트는 주차 편의성 등에서 단독주택이나 빌라, 오피스텔 및 구축 아파트보다 강점을 지니고 있다. 이와 더불어 대단지 규모까지 갖추면 커뮤니티 시설의 활성화로 단지 안에서 대부분의 일상생활 향유가 가능해진다. 이렇다 보니 대단지 신축 아파트는 집값 상승률도 더 높다. 이에 데일리한국은 부동산 시장을 리딩하는 주요 아파트 현장을 심층분석하는 기획 시리즈를 마련했다. 대상 아파트는 국민은행이 매년 연말 선정하는 시가총액 상위 50위 단지인 ‘KB 선도 아파트 50’에 속하는 단지들이다(※시가총액=모든 세대의 집값 총합, 시가총액이 더 높은 곳의 개별 아파트가 고가 아파트라는 것은 아님, 대단지 아파트는 개별 아파트가격은 높지않아도, 시가총액은 높을 수 있음).

[데일리한국 임진영 기자] 강서힐스테이트는 총 2603세대 규모로 서울 강서구 내에서 세대 수가 가장 많은 대단지 아파트다. 화곡동 내 화곡3주구의 노후된 아파트였던 우신아파트, 양서1단지아파트, 홍진아파트 등 3개 단지를 현대건설이 한데 묶어 재건축해 지난 2014년 6월 완공했다.

  • 강서힐스테이트 메인 도로 전경. 사진=임진영 기자
◇ 우장산역 도보 5분 이내 초역세권 입지…단지 규모 커 동마다 입지 차이

강서힐스테이트는 지하철5호선 우장산역이 단지 북서쪽 바로 길건너에 위치한 초역세권 입지를 지니고 있다. 역과 인접한 동은 도보 5분 이내로 단지에서 역까지 이동이 가능하다.

다만 2600세대가 넘는 큰 단지 규모와 가로로 긴 단지 구조로 인해 역과 먼 동의 경우 우장산역까지 도보 15분 정도가 걸리는 경우도 있다. 총 37개동에 달하는 각 개별동의 위치에 따라 지하철과의 접근성이 크게 차이나는 셈이다.

2010년 이후 지어진 3세대 신축 아파트인 것을 감안하면 건폐율 또한 22%로 동간 거리가 넓게 배치된 편은 아니다. 저층부에 대리석 마감 처리는 돼 있지만, 저층부와 지상을 분리해 저층 세대의 프라이버시를 보장하는 필로티 설계가 적용되지 않은 것도 다소 아쉬운 점이다.

  • 강서힐스테이트 각 세대 창호가 구축에서 일반적으로 쓰이는 쇠창살 난간이 아닌 신축 아파트의 상장인 입면분할 창호가 설치돼 있다. 사진=임진영 기자
하지만 신축 아파트도 아직까지 상당수 단지가 구축 아파트 창호에서 주로 사용하는 쇠창살 난간을 달고 있는 것과 달리, 강서힐스테이트는 쇠창살이 아닌 신축 아파트 창호의 상징인 입면분할 창호를 달고 있어 세대 내부에서 밖을 내다 볼 때 확 트인 개방감을 확보하고 있다.

단지 내 모든 차량을 지하주차장으로 배치, 지상에 ‘차 없는 단지’를 구현했을 뿐 아니라 특히 주차 대수가 총 4418대로 세대 당 주차 대수가 1.69대에 달하는 점도 장점이다.

  • 강서힐스테이트 개별동 출입구 모습. 필로티 설계가 적용되지 않아 저층부 세대는 프라이버시 보호가 완벽하지 않다. 사진=임진영 기자
◇ 우장초등학교 단지서 도보 10분…남쪽 근린공원 등 녹지환경 ‘우수’

학군으로는 단지 북동쪽으로 한 블록 건너 도보 10분 거리에 우장산 초등학교가 있다. 초등학교가 단지 내에 있거나 단지와 바로 맞붙어 있는 초품아(초등학교를 품은 아파트) 단지는 아니지만 도보 통학엔 무리가 없는 편이다.

단지 내 상가의 G부동산 공인중개사사무소 대표는 “초등학교 4학년 미만 저학년은 단지 내에서 우장초까지 셔틀버스가 운행 중”이라며 “고학년 정도면 도보 통학엔 큰 무리가 없고, 단지와 초등학교를 연결하는 길도 주로 학생들의 통학로로만 이용되기 때문에 안전에 문제가 없다”고 전했다.

우장산역 사거리에 학원가가 형성돼 있어 단지 내에서 학원까지 이동도 수월하다.

단지 내 상가 S부동산 공인중개사사무소 대표는 “학원가가 밀집한 우장산역 사거리가 가깝다보니 강서구 내에서 학군 수요를 찾는 맹모들의 실거주 수요가 높은 것이 특징”이라고 강조했다.

녹지 환경도 풍부한 편이다. 단지 내 티하우스 등의 조경 시설이 꾸며져 있고, 단지 남쪽으로는 재건축 전 과거 화곡3주구의 흔적인 어린이 근린공원이 있다.

커뮤니티 시설로는 헬스장, 실내 골프연습장 등이 갖춰져 있지만 수영장과 사우나는 없다.

단지 인근 D부동산 공인중개사사무소 대표는 “커뮤니티에 수영장 시설은 없지만, 단지 상가에 사우나가 있다”며 “외부 상업시설인 만큼, 커뮤니티 이용료보단 비싸다”고 전했다.

  • 단지 내 조경시설과 티하우스 시설 모습. 사진=임진영 기자
◇ 올 여름과 가을 신고가 경신 후 약보합 횡보세

강서힐스테이트 2600여 세대 가운데 1086세대로 가장 세대 수가 많은 주력 평형인 84㎡(34평)은 지난 9월 28일 14억4800만원에 실거래 되면서 매매 최고가를 경신했다.

이후 가장 최근 거래는 10월 3일 소폭 하락한 14억4000만원에 매매 계약서를 쓴 것으로, 이후 현재까지 34평은 두 달 넘게 거래가 없는 상태다.

775세대로 단지 내에서 두 번째로 세대 수가 많은 또 다른 메인 평형이자, 대형 평형인 129㎡(49평)은 지난 8월 16일 16억9500만원에 거래되면서 17억원 돌파도 넘보게 됐다.

하지만 이후 10월까지 총 3건의 49평 매매 거래가 모두 16억5000만원, 16억9000만원, 16억8500만원(10월 4일 계약)에 각각 거래되면서 8월말의 최고가를 뛰어넘지 못한채 약보합 횡보세를 보이다가 마지막 거래인 10월 초 이후로는 두 달 이상 거래가 되지않고 있다.

530세대 규모로 단지 내에서 세 번째로 세대 수가 많은 소형 평형인 59㎡(24평)도 상황이 비슷하다.

24평은 올해 8월 28일 12억4500만원에 손바뀜 되면서 12억5000만원을 곧 돌파하나 싶었지만 이후 10월 6일 12억1500만원, 10월 12일 12억3000만원에 각각 실거래 됐다. 가장 최근 거래도 11월 13일 24평이 12억3000만원에 팔리면서 여름의 신고가를 갈아치우지 못하고 있는 상황이다.

  • 단지 내 조경시설 전경. 사진=임진영 기자
단지 내 상가의 T부동산 공인중개사사무소 대표는 “강서힐스테이트가 실거주 요건이 비교적 좋아 단지 내에서 보다 큰 평수로 이동하려는 수요가 많은 편”이라며 “올 여름 재산세 납부를 앞두고, 단지 내 평수 갈아타기 수요와 다주택자 매물이 한꺼번에 나오면서 거래도 활발했고 가격도 최고가를 찍었다”고 설명했다.

또한 “갈아타기 수요와 다주택자 매물이 정리된 가을 이후로는 매수세가 줄면서 가격 오름세도 멈춘 것 같다”며 “내년 선거를 마친 후 시장 상황을 지켜보자는 분위기가 강한 편”이라고 덧붙였다.

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입력시간 : 2021/12/24 08:00:09 수정시간 : 2021/12/24 08:00:09