형사고소와 민사소송 대응…빼돌린 재산 입증 후 강제집행 진행해야
[데일리한국 임진영 기자] 서울 노원구에 사는 A씨는 얼마전 전세 기간이 끝났는데도 전세금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기했다.
집주인이 가진 돈이 없다고 나오자 A씨는 전세금반환소송에서 승소하면 집주인의 부동산을 강제로 처분해 전세금을 변제받을 계획이다.
이에 집주인이 소송에서 패소할 것을 대비해 최근 집 명의를 자신의 아내에게 넘겼다는 소식을 들었다. 이에 A씨는 배우자에게 명의가 돌아간 집에 대해 강제집행을 할 수 없는지 여부에 대해 법률 자문을 받고자 한다.
일반적으로 집주인은 소송에서 패소 판결을 받으면 집이 경매로 넘어가는 것을 방지하기 위해 전세금을 돌려주기 마련이다. 하지만 패소할 것을 대비해 재산을 미리 다른 사람 명의로 돌려놓는다면 상황은 간단치 않다.
16일 엄정숙 부동산 전문변호사(법도 종합법률사무소)는 “전세금반환소송에서 집주인이 판결까지 전세금을 돌려주지 않았다면 채무상태가 좋지 않아 돈이 없을 수도 있고 세입자에게 돈을 주기 싫은 마음에 미리 재산을 빼돌린 경우도 있다”고 설명했다.
엄 변호사는 “만약 후자일 경우 원칙적으로는 집주인의 명의가 아니기 때문에 강제집행이 어려울 수 있다”며 “다만 집주인의 행동이 세입자에게 피해를 주기 위한 고의적인 행동이기 때문에 2가지 법 절차로 대응해 볼 수 있다”고 조언했다.
전세금반환소송은 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.
집주인이 부동산 재산을 빼돌렸을 때 대응할 수 있는 첫 번째 방법은 ‘강제집행면탈죄’로 형사고소 하는 것이다.
형법 제327조에는 ‘강제집행을 면할 목적으로 재산을 은닉, 손괴, 허위양도 또는 허위의 채무를 부담하여 채권자를 해하는 죄’라고 규정하고 있다.
즉 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 대비해 배우자에게 명의를 돌려놓는 행위는 위법으로 판단할 수 있고 행사상 책임을 물을 수 있다는 말이다.
엄 변호사는 “꼭 부동산 경매뿐 아니라 채권압류 및 추심 절차를 대비해 집주인이 고의로 계좌 재산을 이동시키거나 동산압류를 대비해 집주인이 미리 값비싼 물건을 처분하는 행위도 ‘강제집행면탈죄에 해당할 수 있다”고 지적했다.
세입자가 할 수 있는 두 번째 대응은 사해행위 취소소송이다. 사해행위 취소란 전세금반환소송에서 자신이 패할 것을 예상하여 부동산 명의를 고의로 옮겼다면 이를 취소하라는 소송을 말한다.
다시 말해 강제집행을 피하려고 재산 명의를 옮겼기 때문에 다시 원래 주인에게 명의를 돌려놓으라는 의미다.
엄 변호사는 “두 가지 소송으로 배우자 또는 다른 사람으로 변경된 재산 명의를 원래 집주인 명의로 바꿔 놓았다면 정상적인 강제집행을 할 수 있다”고 전했다.
다만 시기와 목적상 집주인이 강제집행을 피할 목적으로 재산을 옮겨놓은 것이 아니라면 집주인 배우자 명의로 된 재산은 강제집행을 할 수 없다.
엄 변호사는 “집주인의 가족이더라도 집주인이 살아 있는 한 전세금에 대한 채무 관계는 집주인과 세입자 사이의 문제”라며 “따라서 채무 관계와 무관한 집주인의 가족 재산에는 세입자가 함부로 강제집행을 할 수 없다”고 말했다.