국토부 “임대차 3법 입법과 시행은 법무부 소관…연구용역 결과 큰 문제 없어”
전문가 “임대차 3법 개정·보완 필요…규제 철폐하고 질 좋은 민간분양 늘려야”
13일 국토교통부 실거래가 시스템 분석 결과 매매가 평당 1억원 시대를 열어 일반 아파트 최고가 단지로 알려진 서울 서초구 반포동 아크로리버파크(아리팍) 84㎡(34평) 전세는 지난 7월 20일 23억원에 거래됐고, 같은 달 8일엔 13억1250만원에 거래됐다. 전세 가격이 무려 10억원 차이가 난 것이다.
또한 같은 아리팍 59㎡(24평)도 7월 15일 18억5000만원에 전세가 나간 반면, 갱신 계약은 7억980만원에 전세 거래됐다. 신규 전세가와 갱신 전세의 가격 차이가 두 배를 훌쩍 넘어 거의 세 배에 가까웠다.
비강남 지역도 사정은 비슷하다. 서울 강북 대장주 아파트로 꼽히는 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오(마래푸) 84㎡(34평)은 지난 8일 전세가 11억7000만원에 거래됐다. 그러나 갱신 전세 계약은 이달 3일 7억5000만원에 전세 보증금을 썼다.
마래푸 59㎡(24평) 또한 지난달 31일 신규 전세가는 9억6000만원을 기록했지만 같은 달 갱신 전세 보증금은 6억1425만원이었다. 신규 전세가와 갱신 전세 차이가 1.5배를 넘은 것이다.
이처럼 주택 시장에서 전세 가격이 신규 계약과 갱신 계약에 따라 가격 차이가 벌어지는 이중 가격 현상이 벌어지고 있다.
이는 지난해 7월 31일부터 시행된 임대차 3법에 따른 영향이라는 분석이다. 임대차 3법으로 인해 세입자들이 2년 전세 기간 만료 후 한 번 더 전세 계약을 갱신할 수 있게 됐다(다만 집주인이 스스로 실거주를 이유로 집을 비워줄 것을 요구할 경우 세입자는 전세 갱신을 할 수 없음).
또 전세가 상한선도 5% 이내로 제한하면서 갱신 전세는 2년전 전세금에서 크게 오르지 않았다.
이에 반해 이러한 제약이 없는 신규 전세는 집주인들이 집값 및 전세가 상승에 맞춰 시세 대로 전세금을 올릴 수 있어 2년전 가격에 멈춰 있는 기존 갱신 전세에 비해 가격 차이가 크게 벌어지게 된 것이다.
이처럼 전세 가격이 크게 신규 전세와 갱신 전세로 양극화 되면서 그 피해는 새로 전세시장에 진입하는 신혼부부 등이 고스란히 받고 있다.
가정을 새로 꾸리고 거처를 마련해야 하는 신규 세입자들은 임대차 3법의 혜택은 받지 못한 채 집주인들이 집값 상승 시세에 맞춰 내놓은 고가의 전셋집 선택지만 고를 수 밖에 없는 상황이다. 임대차 3법의 부작용을 전적으로 짊어지고 있는 셈이다.
이에 대해 주무부처인 국토부 주택임대차지원팀의 서태진 사무관은 “임대차 3법의 입법은 국회에서 이뤄진 결정이고, 시행은 법무부가 소관을 맡고 있다”며 “국토부는 임대차 3법에 대해 담당하는 바가 미미한 상황”이라고 해명했다.
이어 서 사무관은 “임대차 3법 시행 이후 상황을 시뮬레이션 한 법무부 연구용역 결과에 따르면 세입자 전세 계약 갱신권 및 전세금 상한율 5% 등 임대차 3법의 효과가 크다고 나왔다”며 “다만, 신규-갱신 전세 양극화 등 일부 부작용에 대해선 지속적으로 모니터링을 하고 있다”고 말했다.
고종완 한양대 부동산대학원 교수는 “전세가격 양극화 해소를 위해 임대차 3법의 개정 및 보완이 필요하다”며 “또한 임대차 3법으로 피해를 보고 있는 신혼부부 등을 위해 질 좋은 민간분양 공급을 늘리고, 그린벨트 해제 등 규제 완화책이 절실한 상황”이라고 지적했다.
한편, 전세가 양극화 현상 보완 및 대응책에 대해 서 사무관은 “아직 섣불리 임대차 3법을 손댈만한 상황은 아닌 만큼, 법 개정 등을 검토하고 있진 않다”며 “전세가 양극화 등 부작용에 대해선 입법부와 법무부 등 부처 간 협의를 통해 추후 대응책을 논의할 것”이라고 밝혔다.