임대주택 중 공공 공급물량 7% 불과…향후 입주 물량도 갈수록 ‘급감’
전문가 “주임사 제도 내놓고 폐지한 정부 말 바꾸기…정책 신뢰성 훼손”
8일 부동산 업계 등에 따르면 지난달 27일 더불어민주당 부동산특위가 발표한 '주택시장안정을 위한 공급·금융·세제 개선안'에는 매입임대주택 사업자의 신규 등록을 폐지하는 내용이 담겼다.
정부가 지난해 발표한 7·10 부동산 대책을 통해 아파트의 주임사 신규 등록을 폐지한 데 이어 최근 여당이 빌라와 오피스텔, 연립주택, 단독주택 등 모든 유형의 주택에 대한 임대사업자 신규 등록 금지를 추진하면서 사실상 주택임대사업에 진입하기 위한 모든 통로가 막힌 셈이다.
문재인 정부는 정권 출범 초기인 2017년 12월 임대주택 등록 활성화 방안을 발표했다. 당시 정부는 임대사업자로 등록하고 부동산 시장에 집을 내놓는 다주택자들에게 세제 혜택 등을 제공, 시장에서 매물 물량을 늘려 시장 안정화를 꾀하고자 했다.
그러나 집값 상승으로 인한 주택 시장 불안이 계속되고 연달아 발표한 부동산 대책이 실패작이라는 평가를 받자 정부와 여당은 집값 상승의 원인을 주택임대사업자들에게 돌렸다.
주택임대사업자들에게 지나치게 혜택이 돌아가면서 이들이 다수의 주택을 수집하듯이 사들였고, 결국 매물 실종 현상을 불러와 주택의 공급-수요 균형이 깨지면서 집값이 급등했다고 보고 있는 것이다.
그러나 3년전 임대주택 시장 활성화를 위헤 혜택을 제공해가며 주임사 제도를 도입하고 정작 다시 제도를 폐지하는 과정에서 이를 보완하기 위한 대책은 전무해 비판이 커지고 있다.
우선 민간 영역에서 다주택자 개인이 임대사업자로써 주택공급을 하지 못한다면 공공 영역에서 임대주택 공급을 맡아야 하는데 정부 등이 공급하는 공공임대주택은 전체 임대주택에서 차지하는 비중이 극히 적다.
국토교통부가 올해 2월 발표한 ‘2020년 공공임대주택 공급 실적 자료’에 따르면 2019년말 기준 전체 임대 주택 중에서 공공임대주택이 차지하는 비중은 7.4%에 불과한 실정이다.
여전히 임대주택 가운데 90% 이상은 개인 등 민간 임대주택사업자들이 시장에 주택을 공급하고 있는 것이다.
또한 주택임대사업자 제도를 폐지한다면 향후 주택 공급 물량, 즉 입주 물량이 늘어나야 부족한 임대주택 수요를 채울 수 있는데 향후 주택 입주 물량은 현재보다 급감한다.
부동산 정보업체인 ‘아실’ 자료에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 2019년 3만8921가구에서 2020년 3만7573가구로 소폭 감소했다.
올해 입주 예상 물량은 이보다 더욱 적어져 1만8887가구에 불과하다. 지난해와 그 2년전에 비해 입주 물량이 절반 수준으로 떨어지는 셈이다.
올해 이후로 사정은 더욱 악화된다. 2022년 입주 예상 물량은 1만2893가구, 2023년 5772가구, 2024년 3430가구에 불과하다.
전문가들은 주택임대사업자 제도 폐지로 임대 매물이 사라지는데 향후 입주 물량은 오히려 더 감소하면서 주택 시장 불안정이 더욱 커질 것으로 전망하고 있다.
권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “임대주택사업을 활성화 하라며 혜택을 내놨던 정부가 부동산 대책이 실패하자 4년만에 이를 손바닥 뒤집듯이 말을 바꾸면 결국 정책의 신뢰성이 훼손된다”며 “결국 임대주택 매물이 시장에서 사라지면서 전세 품귀 현상으로 인해 임대료가 오르고, 집값까지 오르는 악순환이 반복될 것”이라고 내다봤다.
신정섭 신한은행 부동산자문센터 팀장은 “민간 임대사업자의 집, 특히 아파트의 경우 2~3번 임대 계약을 갱신한 경우가 많아 전세값이 시세보다 40~50% 정도 낮은 경우가 많았다”며 “주임사 제도 폐지로 이런 매물이 사라지면 시장에 남는 주택 매물은 비싼 집만 남게 되고 결국 집값 상승과 같은 부작용을 불러올 수 있다”고 지적했다.