• 한보 미도맨션 전경. 사진=김현진 기자
[편집자주] 대한민국 가구 중 절반이 아파트에 산다. 아파트 중에서도 신축과 대단지 선호현상이 두드러진다. 신축 아파트는 주차 편의성 등에서 단독주택이나 빌라, 오피스텔 및 구축 아파트보다 강점을 지니고 있다. 이와 더불어 대단지 규모까지 갖추면 커뮤니티 시설의 활성화로 단지 안에서 대부분의 일상생활 향유가 가능해진다. 이렇다 보니 대단지 신축 아파트는 집값 상승률도 더 높다. 이에 데일리한국은 부동산 시장을 리딩하는 주요 아파트 현장을 심층분석하는 기획 시리즈를 마련했다. 대상 아파트는 국민은행이 매년 연말 선정하는 시가총액 상위 50위 단지인 ‘KB 선도 아파트 50’에 속하는 단지들이다(※시가총액=모든 세대의 집값 총합, 시가총액이 더 높은 곳의 개별 아파트가 고가 아파트라는 것은 아님, 대단지 아파트는 개별 아파트가격은 높지 않아도, 시가총액은 높을 수 있음).

[데일리한국 김현진 기자] 한보 미도맨션은 서울 강남구 대치동에 있는 2436가구의 아파트다. 1차는 1983년, 2차는 1985년 준공됐다.

이 단지는 대치동 대장 아파트로 꼽히는 ‘우선미'(개포우성·선경아파트, 한보 미도맨션) 중 하나다.

  • 단지 내 차량들이 도로에 주차돼 있다. 사진=김현진 기자
◇역세권 초품아…중대형 위주 구성

한보 미도맨션은 대치동 하면 떠오르는 은마아파트를 건설한 한보주택이 준공했다. 은마아파트와는 남부순환로를 사이에 두고 있다.

이 단지는 서울 지하철 3호선 대치역이 바로 앞에 있다. 단지 내에는 대곡초가 있는 ‘초품아'(초등학교를 품은 아파트) 단지다.

한보 미도맨션은 중대형 평형으로 구성됐다. 전용면적 84㎡(34평), 전용면적 115㎡(41평), 126㎡(44평), 128㎡(46평), 159㎡(55평), 161㎡(57평), 190㎡(65평), 191㎡(66평) 등이 있다.

한보 미도맨션은 기본 배관 공사 교체가 완료돼 각 세대에서 수리를 하면 녹물이 나오지 않는다. 다만 1차 기준 준공 39년차를 맞은 구축 아파트로 주차공간 부족은 고질적인 문제로 꼽힌다.

단지는 지하주차장이 없어 지상 주차공간을 이용해야 한다. 주차장은 2396대로 가구당 주차대수는 0.98대다. 이는 1가구에서 1대를 주차할 공간이 없다는 의미다.

이는 최근 분양하는 아파트와 비교하면 적은 수준이다. 3월22일 HDC현대산업개발, 현대건설, 포스코건설이 분양에 돌입한 ‘시티오씨엘 3단지’의 가구당 주차대수는 약 1.37대다. GS건설이 3월19일 분양한 ‘북수원자이 렉스비아’의 가구당 주차대수는 약 1.42대다.

한보 미도맨션 관계자는 “1대는 별도 요금이 부과되지 않지만 2대는 1만원, 3대는 3만원, 4대는 10만원이 부과된다”며 “주차공간이 부족해 단지 내에서 일렬주차를 하고 있다”고 설명했다.

  • 단지 내 도곡초 전경. 사진=김현진 기자
◇재건축 추진 ‘물밑작업’…매매가격 상승세

한보 미도맨션은 단지 내 중앙도보를 기점으로 1차와 2차로 나뉜다.

단지의 특장점을 살펴보면 1차는 대곡초와 단지 내 상가 바로 뒤쪽에 있다. 서울지하철 3호선 대치역이 인접해 있다. 2차의 경우 대치역보단 서울지하철 3호선 학여울역이 더 가깝다.

학군은 1차와 2차가 다르다. 1차에 사는 남학생은 대청중을, 2차에 거주하면 휘문중을 배정받는다. 여학생은 1·2차 모두 대청중에 들어간다.

대치역이 학여울역보다 더 발전된 상권을 확보하고 있어 수요자들은 1차를 선호한다. 이에 과거에는 1차가 2차보다 상대적으로 비싸게 거래됐다.

단지 인근 M 공인중개소 대표는 “일반적으로 1차가 2차보다 5000만원 정도 비쌌다”고 말했다.

다만 최근 학여울역 인근 개발 이슈로 인해 2차 가격이 상승하며 가격 격차는 줄어들었다고 한다.

한보 미도맨션 재건축추진준비위원회 관계자는 "영동대로와 학여울역 개발 이슈로 인근에 있는 한보 미도맨션 2차가 가격이 올랐다”며 “위례신사선이 학여울역을 지나는 것도 주요 이슈”라고 했다.

  • 단지 내 상가 전경. 사진=김현진 기자
한보 미도맨션은 이미 재건축 가능연한(30년)을 훌쩍 넘겼다. 단지 내에선 재건축 추진을 위한 물밑작업이 한창이다.

한보 미도맨션 재건축추진준비위원회 관계자는 “1달에 1회 이상 재건축 추진을 위한 논의가 진행되고 있다”고 밝혔다.

한보 미도맨션은 토지거래허가구역으로 지정돼 거래가 어렵지만, 가격은 상승세다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 한보 미도맨션 2차의 전용면적 84㎡는 2020년 2월 22억3000만원에 실거래됐다. 같은 해 6월 22억7000만원에 손바뀐된 데 이어 11월에는 24억1000만원에 매매됐다. 2021년 1월에는 24억9500만원에 실거래되며 갈수록 매매가격이 오르고 있다.

단지 인근의 G 공인중개소 대표는 "전용면적 84㎡가 26억3000만~26억5000만원에 매물 호가가 나와 있다”고 말했다.

단지 인근의 또다른 H 공인중개소 대표는 “전체적으로 매물이 귀하다”며 “40평형대에선 전용면적 128㎡ 1개가, 30평형대에선 2~3개 정도의 매물이 있다”고 전했다.

현지 공인중개사들은 한보 미도맨션이 아직 저평가돼 있다고 진단했다. H 공인중개소 대표는 “강남구에서 대치동, 삼성동, 청담동만 토지거래허가구역으로 묶이면서 압구정, 도곡동, 개포동보다 더 적게 올랐다”며 “개포동 구축 아파트 30평대는 전세를 끼고 사는 갭투자가 가능해 한보 미도맨션 30평대보다 비싸졌는데 토지거래허가구역만 풀리면 역전될 수 있다”고 전망했다.

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입력시간 : 2021/03/26 08:00:10 수정시간 : 2021/03/26 18:10:31
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