커뮤니티·교육여건 괜찮고 녹지·조경 풍부…쇠창살 창호 아쉬워

서울 서대문구 남가좌동 가재울 뉴타운 4구역을 재개발한 DMC파크뷰자이 4번 게이트 문주. 사진=임진영 기자
[편집자주] 대한민국 가구 중 절반이 아파트에 산다. 아파트 중에서도 신축과 대단지 선호현상이 두드러진다. 신축 아파트는 주차 편의성 등에서 단독주택이나 빌라, 오피스텔 및 구축 아파트보다 강점을 지니고 있다. 이와 더불어 대단지 규모까지 갖추면 커뮤니티 시설의 활성화로 단지 안에서 대부분의 일상생활 향유가 가능해진다. 이렇다 보니 대단지 신축 아파트는 집값 상승률도 더 높다. 이에 데일리한국은 부동산 시장을 리딩하는 주요 아파트 현장을 심층분석하는 기획 시리즈를 마련했다. 대상 아파트는 국민은행이 매년 연말 선정하는 시가총액 상위 50위 단지인 ‘KB 선도 아파트 50’에 속하는 단지들이다(※시가총액=모든 세대의 집값 총합, 시가총액이 더 높은 곳의 개별 아파트가 고가 아파트라는 것은 아님, 대단지 아파트는 개별 아파트가격은 높지 않아도, 시가총액은 높을 수 있음).

[데일리한국 임진영 기자] 4300세대의 DMC파크뷰자이는 서울 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운 내 최대 규모의 대단지 아파트다.

이 단지는 현대산업개발과 SK건설, GS건설 등 3개사가 시공에 참여했다.

보통 2개 건설사가 공동시공할 경우 각 건설사의 아파트 브랜드명을 합쳐 단지명을 정한다. 마포래미안푸르지오, 고덕래미안힐스테이트가 그 예다. 하지만 3개 건설사 이상이 시공할 경우 브랜드명 3개를 합치면 지나치게 단지명이 길어지므로 헬리오시티(현대산업개발·현대건설·삼성물산 공동시공)처럼 별도의 단지명을 붙이는 것이 일반적이다.

그러나 DMC파크뷰자이는 현대산업개발의 주택 브랜드인 ‘아이파크’와 SK건설의 ‘SK뷰’, GS건설의 ‘자이’를 모두 합쳐 단지명이 지어졌다.

DMC파크뷰자이 단지 내에 위치한 가재울 근린공원. 사진=임진영 기자
◇가재울뉴타운 변화의 '정점’

가재울뉴타운은 2002년 당시 이명박 서울시장이 구상했던 대규모 재개발 사업인 뉴타운 사업 지구 가운데 비교적 사업 진척 속도가 빠른 지구에 속한다.

1기 뉴타운 사업인 길음뉴타운과 은평뉴타운, 왕십리뉴타운 사업이 마무리된 이후 2008년 시작된 2기 뉴타운 사업은 당시 글로벌 금융위기와 맞물려 상당수 지구가 뉴타운 지정이 해제되는 등 좌초를 겪었다.

그러나 2기 뉴타운 지구로 지정된 가재울뉴타운은 2009년 3월 현대산업개발이 가재울 1구역을 재개발한 ‘DMC아이파크’, 2010년 2월 동부건설이 가재울 2구역을 재개발한 ‘DMC센트레빌’이 순차적으로 입주하면서 성공적인 개발의 시작을 알렸다.

가재울뉴타운이 본격적으로 부동산 시장에서 주목받은 계기는 2012년 10월 가재울 3구역을 재개발한 ‘DMC래미안e편한세상’이 들어서면서부터다.

앞서 들어선 DMC아이파크와 DMC센트레빌은 세대수가 각각 362세대와 473세대로 비교적 소규모 단지여서 주거 환경 개선 효과가 그리 크지 않았다.

그러다가 2012년 DMC래미안e편한세상이 3293세대라는 매머드급 대단지로 들어서면서 가재울뉴타운의 변화가 본격적으로 부동산 시장에서 조망받았다.

3년 뒤인 2015년 10월 가재울뉴타운에서 가장 부지가 큰 4구역이 4300세대 규모의 DMC파크뷰자이로 재개발을 마치면서 좁은 골목길과 노후된 소형 주택이 빼곡이 들어차 있던 남가좌동 일대는 대규모 아파트촌으로 탈바꿈했다.

이후 4년간 가재울뉴타운은 숨고르기에 들어갔다가 2019년 12월 6구역에 1047가구 규모로 GS건설의 ‘DMC에코자이’가 완공됐고, 2020년 2월 삼성물산이 5구역을 997세대 규모로 재개발한 ‘래미안루센티아’가 들어서는 등 개발이 한층 더 진행됐다.

DMC파크뷰자이 단지 내에 위치한 조형물. 사진=임진영 기자
◇초품아·역세권…가재울뉴타운 최고가

DMC파크뷰자이는 총 61개 동에 2개 단지로 나눠져 있다. 건폐율은 19%로 비교적 낮은 편에 속해 동간거리가 넓고 쾌적한 편이다. 가재울 근린공원이 단지 북쪽에 위치해 녹지 환경과 조경 또한 풍부하다.

교육여건을 살펴보면 가재울 초등학교가 단지 내부에 위치한 초품아(초등학교를 품은 아파트)다. 커뮤니티 시설의 경우 수영장과 사우나까지 갖췄다.

각 동 하단부에 대리석 마감을 적용했고, 필로티 설계를 통해 저층 세대의 프라이버시를 보장해 신축 편의성도 우수한 편이다.

다만, 창호 시스템은 신축 답지 않게 구축 아파트에 일반적으로 설치되는 쇠창살 창호라는 것은 아쉬운 점이다.

이같은 장단점을 갖춘 DMC파크뷰자이는 입주 1~2년차 래미안루센티아와 DMC에코자이보다 높은 매매가를 유지하며 가재울뉴타운 대장주 아파트 자리를 지키고 있다.

래미안루센티아와 DMC에코자이가 모두 1000세대급 대단지 아파트이지만, DMC파크뷰자이와 비교하면 4분의 1에도 못 미치는 규모인데다, 입지도 떨어지기 때문이다.

가재울뉴타운 내 입지는 얼마나 경의중앙선 가좌역과 가깝고, 서울 도심과 가까운 동남쪽인 홍제천에 붙어있느냐에 따라 결정된다.

가좌역 역세권인 DMC파크뷰자이와 달리 래미안루센티아와 DMC에코자이는 가좌역과 멀리 떨어져 있는 비역세권 단지다.

지리적 위치 또한 홍제천과 맞붙어 있는 DMC파크뷰자이와 달리 래미안루센티아와 DMC에코자이는 홍제천에서 다소 멀리 떨어져 있다.

이는 가격에서도 입증된다. 일반적으로 신축일수록 가격이 더 비싸지만 입주한 지 5년이 넘은 DMC파크뷰자이의 거래가격이 최신축인 래미안루센티아와 DMC에코자이보다 높다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 래미안루센티아 84㎡(34평)의 최고가는 2021년 1월6일에 거래된 13억7500만원이다. DMC파크뷰자이 84㎡의 최고가는 지난해 12월29일 매매된 14억500만원이다.

DMC에코자이 84㎡는 지난해 7월 이후 6개월 이상 거래가 없고, 59㎡(25평)이 지난해 12월15일 11억5000만원에 팔린 것이 최고가다. DMC파크뷰자이 59㎡ 거래 최고가는 1월5일 계약된 11억6000만원이다.

수영장과 사우나 등을 갖춘 DMC파크뷰자이 커뮤니티 센터. 사진=임진영 기자
◇ 84㎡, 1월 들어 가격 정체…59㎡ ‘상대적 강세’

DMC파크뷰자이 84㎡는 올해 들어 가격이 정체됐다. 1월2일 12억5800만원에 매매 계약됐고, 9일엔 13억3000만원에 팔렸다. 가장 최근 거래는 16일 12억4000만원이다. 다시 지난해 가을 시세 수준(12억~13억원)으로 돌아갔다.

DMC파크뷰자이 인근 Y 부동산 공인중개소 대표는 “보통 지하철역에서 가까운 동일 수록 가격이 비싼 역세권 단지와 달리 DMC파크뷰자이는 역과는 한 블록 떨어져있는데다 단지가 워낙 커 역과의 거리가 가격을 판단하는 중요 요소는 아닌 편”이라고 설명했다. 이어 “DMC파크뷰자이는 단지 내에 위치한 가재울 초등학교가 가까울수록 가격대가 더 나가는 특성이 있다”며 “지난해 12월말에 팔린 14억원 매물도 초등학교가 바로 인접한 로얄동·로얄층(RR) 물건이 거래된 것”이라고 말했다.

DMC파크뷰자이 단지 내에 위치한 가재울 초등학교 입구. 사진=임진영 기자
59㎡의 경우 지난해 7월 처음으로 10억원을 돌파한 이후 하반기 내내 9억원대와 10억원대에서 거래가 이뤄졌다. 그러다가 지난해 11월14일 11억1500만원에 매매 계약서를 쓰면서 11억원대를 돌파했다.

가장 최근 거래가는 1월5일 11억6000만원에 팔리면서 12억원 돌파를 노리고 있다. 상대적으로 84㎡에 비해 59㎡ 가격이 상승세를 보이고 있다.

이에 대해 단지 인근의 또다른 G 부동산 공인중개소 대표는 “DMC 파크뷰자이 입주민들은 주로 초등학교 학령기 자녀들을 둔 학부모들로 이뤄져 있다”며 “젊은 부부가 많이 살고 있다 보니, 30평대보다는 20평대가 수요가 높고 시세 형성도 강한 특성이 있다”고 말했다.

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