[데일리한국 김택수 기자] 24일 기획재정부는 지난 6.21 부동산 정책 상생임대주택에 대한 양도소득세 특례 확대·개편 관련 제기된 주요 질의를 아래와 같이 설명했다.

Q1. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 '상생임대차계약'으로 인정되는가?

A1. 가능하다. (1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지)

Q2. 등록임대주택사업자의 임대주택도 '상생임대주택'이 될 수 있는가?

A2. 가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합한다.

Q3. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생임대차계약을 체결해야 하는가?

A3. 추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 하지만 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 

다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다. 다가구주택은 세대 수가 19세대 이하 등 건축법 시행령 별표1제1호 다목에 해당하는 주택을 말한다.

Q4. '직전 임대차계약'에 따른 의무임대기간 1년 6개월과  '상생임대차계약'에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하는가?

이하=r기획재정부
이하=r기획재정부

A4. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. 직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.

상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.

Q5. 상생임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하는가?

A5. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. 연 10%와 기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2% 중 낮은 비율로 산정한다.

예를 들어, 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다.

또한 월세보증금 2000만원 + 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해 전세보증금을 1억 8900만원 이하로 설정해야 한다.

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