'쌍용 더 플래티넘 서울역' 견본주택 전경. 사진=박창민 기자
[데일리한국 박창민 기자] "실평수(전용면적)가 작지만 신축을 선호하면 '쌍용 더 플래티넘 서울역', 준공된 지 오래됐지만 조금 더 넓고 보다 저렴한 가격에 매입해 당장 투자수익을 거두려면 '브라운스톤 서울'.(중림동 A 공인중개사사무소 대표)"

쌍용건설이 쌍용 더 플래티넘 서울역으로 중림동 오피스텔 분양시장에 도전장을 던진 가운데 다수의 현지 공인중개사들은 이같은 의견을 내놨다.

그러면서 이들은 청약 예정자들에게 2억 중후반의 비슷한 가격대에서 실평수 약 7평(평당 3.3㎡)의 쌍용 더 플래티넘을 2023년 4월 입주때까지 기다릴 지, 실평수 9평 수준의 브라운스톤 서울을 구입해 당장 투자수익을 거둘 지 저울질해야한다고 조언했다.

또다른 대체 매물로는 포스코건설의 '순화더샵' 오피스텔이 거론된다. 이 오피스텔은 그간 '라마다호텔앤스위트 서울 남대문'(라마다호텔 남대문)이 각 오피스텔 세대 소유주로부터 임차해 숙박용도 사용하던 곳으로, 건축물 용도가 숙박시설이서 대출이 어렵지만 실평수 18평, 3억1000만원대의 급매물들이 나와 있다.

다만 쌍용 더 플래티넘 서울역의 대체 대물로 거론되는 두 단지는 지은 지 10년이 넘은 구축인 만큼 단순 비교는 다소 무리가 있다는 지적이다.

서울시 중구 중림동 363번지 소재 '쌍용 더 플래티넘 서울역' 사업지. 사진=박창민 기자
◇ 3.3㎡당 2300만원…서울역 개발사업 등 각종 개발호재

쌍용 더 플래티넘 서울역은 서울시 중구 중림동 363번지 옛 종로학원 부지에 지하 7층~지상 22층 1개동, 전용면적 17~32㎡, 총 576실 규모로 조성되며, 모든 호실이 복층으로 설계된다. 타입별 호실은 △1군 일반 타입 447실(전용 17~17.93㎡) △2군 코너 타입 118실(전용 17.25~18.36㎡) △3군 테라스 타입 4실(전용 32㎡)로 구성된다.

이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 계약면적 기준 약 2300만원이며, 총 분양가는 전용면적 17~18㎡ 기준 2억6500만원~3억600만원(VAT 별도) 수준이다. 전체 공급물량의 48%를 차지하는 주력상품인 17㎡ TA타입(281실)의 분양가는 2억6830만~2억8258만원대에 책정됐다.

분양대금은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30%며, 이 가운데 중도금 50%는 무이자 대출이 가능하다.

쌍용 더 플래티넘 서울역은 서울역과 충정로역을 도보거리에 둔 역세권 단지라는 장점을 가졌다. 거주자는 반경 500m 내 서울역의 펜타역세권(1호선, 4호선, 경의중앙선, 공항철도, KTX)과 충정로역의 더블역세권(2호선, 5호선)을 누릴 수 있다.

또한 서울역 일대 주요 개발호재에 따른 배후수요 증가도 예상된다. 주변 개발호재로는 △서울역 북부역세권 개발사업 △서울역 지하 복합환승센터 추진 △서초동 삼성금융계열사 순화동 서소문 빌딩(호암아트홀) 이전 △메리츠화재 사옥 이전 등이 대표적이다.

24일 견본주택 현장에서 만난 쌍용 더 플래티넘 서울역 분양대행사 웨이리얼티의 안지윤 실장은 "오피스텔 인근 서울 중심업무지구(CBD)에 사업체가 2만2000개, 종사자만 24만6000여명에 달하고, 서울역 하루 유동인구는 33만명에 이른다"라면서 "2023년 4월 입주를 전후해 각종 개발호재가 완료되면 배후수요와 유동인구는 대폭 늘어날 전망"이라고 말했다.

'쌍용 더 플래티넘 서울역' 사업지 위치 및 주변 오피스텔, 예상 개발호재 지역. 참고=네이버지도
◇ "신축 오피스텔" 장점…"7평대 낮은 실평수" 단점

사업지 인근 공인중개사들은 쌍용 더 플래티넘 서울역이 주변 오피스텔 매물들과 일장일단이 있는 만큼 청약예정자는 매물 비교가 필요하다는 입장이다.

이들이 소개한 대체 매물은 브라운스톤 서울과 순화더샵 오피스텔이다. 두 오피스텔은 쌍용 더 플래티넘 서울역과 반경 350m 내에 있으며, 특히 브라운스톤 서울은 반경 70m 내에 있다.

현지 공인중개사들에 따르면, 쌍용 더 플래티넘 서울역의 상대적 장점은 신축 단지라는 것이다. 브라운스톤 서울은 2006년 3월 준공, 순화더샵은 2007년 5월 준공돼 10년이 넘은 구축 오피스텔이다.

아파트 브랜드 측면에서도 쌍용 더 플래티넘 서울역이 이수건설이 시공사인 브라운스톤 서울과 비교해 다소 앞선다는 평가가 나온다. 파트 브랜드를 간접적으로 평가할 수 있는 시공능력평가 순위를 살펴보면, 2019년도 기준 쌍용건설의 시공능력평가 순위는 32위다. 이수건설은 76위, 순화더샵을 지은 포스코건설은 6위다.

다만 가격 대비 실평수가 적다는 점은 단점으로 꼽힌다.

주력상품인 전용면적 17㎡ TA타입의 경우 계약면적 41.8480㎡에 바닥 전용면적 17.56㎡, 복층 전용면적 8.24㎡로 전용률(62%)은 상대적으로 높지만 실평수는 7.18평(25.80㎡)에 불과하다. 18㎡ CA타입의 경우도 전용률 60%에 7.98평이다. 반면 브라운스톤 31㎡ 타입은 전용률은 51%지만 실평수 9.38평(30.98㎡)이고, 순화더샵 59㎡ 타입은 전용률 53%에 실평수 18.02평(59.49㎡)이다.

가격대는 큰 차이가 없다. 쌍용 더 플래티넘 서울역의 17㎡ TA타입 분양가는 2억6830만~2억8258만원이다.

24일 기준 브라운스톤 31㎡(전용면적) 매물이 2억3000만원에 나와있다. 다만 최초 분양이 아니기 때문에 취등록세와 채권인지대 등 비용으로 1100만원과 중개사수수료 150만원, 구축에 따른 리모델링비 500만원을 합한 가격은 2억5000만원 정도라는 게 공인중개사들의 설명이다. 쌍용 더 플래티넘 서울역과 비교해 최소 1800만원 가량 저렴하면서 실평수가 2평 이상 넓다는 장점이 있는 것이다.

순화더샵 59㎡(전용면적) 타입 매물은 3억3000만원 정도에 거래가 가능하다. 실평수가 18평에 이르지만, 건축물대장 상에는 오피스텔이 아닌 숙박시설로 등기돼 있다. 라마다호텔이 그간 순화더샵 오피스텔 전체를 임차해 라마다호텔 남대문으로 운영해왔기 때문이다.

중림동 B 공인중개사는 "순화더샵은 급매물이고 라마다호텔이 임차료를 제때 내지 않으면서 지친 각 오피스텔 소유주들이 매물을 처음으로 내놓고 있다"라면서 "이 지역에는 외국인의 내한 시 숙박용으로 쓸 수 있도록 오피스텔을 위탁 운영해주는 레지던스 회사들이 있는 만큼 매입 시 월 95만~100만원 정도의 수익을 올릴 수 있다"고 설명했다.

이어 B 공인중개사는 "다만 건축물대장 상 용도가 숙박시설로 돼 있어 대출이 어려운 만큼, 현금 여유가 있을 사람만 구매가 가능하다는 단점이 있다"고 말했다.

또한 쌍용 더 플래티넘 서울역이 홍보하는 '보증금 1000만원, 월세 90만원' 수익에 대해서 입주 후 1~2년이 지날 때까지는 이 같은 수익을 거두지 못할 것이라는 게 현지 공인중개사들의 전망이다.

중림동 C 공인중개사는 "어느 오피스텔이나 그렇듯 입주 후 500실 이상의 매물이 쏟아지는 만큼 초반에 빨리 임대를 놓고 싶은 소유주는 저렴하게 매물을 놓으면서 1~2년 동안은 월세 80만원선이 유지되다가 임대차 계약이 한바퀴가 돈 다음 90만원대로 올라갈 것"이라고 예상했다.

이 공인중개사는 "이같은 점을 고려하면 당장 90만~100만원대 월세 수익을 낼 수 있는 다른 오피스텔이 5년 내 투자 측면에선 합리적일 순 있다"라고 내다봤다.

쌍용건설 더 플래티넘 서울역의 향후 청약일정은 오는 26~27일 양일간 인터넷 청약을 진행한다. 당첨자 발표는 3월 4일, 계약은 3월 5~6일이다.

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