갭투자 원천자금인 전세자금 ‘꽁꽁 묶어’…“전세물량 감소로 세입자 피해 우려”
재건축 2년 거주 의무화로 원주민만 진입 허용…“거래 위축에 가격 하락 불가피”
이날 국토부가 발표한 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’은 크게 보면 갭투자와 재건축을 강력하게 규제하는 것이 주요 골자다.
현 정부가 최근 집값 상승세의 주범으로 전세대출을 받고 적은 금액(전세금과 매매가의 차이)을 들여 전세 세입자를 끼고 주택을 매입하는 일명 ‘갭투자’와 노후 아파트를 신축하는 ‘재건축’을 집값 상승의 주범으로 판단하고 이를 옥죈 것이다.
이를 위해 정부는 서울 전역과 수도권 절반에 해당하는 규제지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 새로 살 경우 전세대출을 전면 금지했다.
또한 전세대출을 받은 후 규제지역에서 3억원 초과 아파트를 사면 전세대출을 즉시 회수하기로 했다. 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 대상 전세대출 보증한도도 2억원으로 제한한다.
갭투자자의 집 구매자금 대부분이 전세대출을 통해 나오는 것을 감안하면 갭투자의 원천 자금줄을 틀어막은 셈이다.
여기에 정부는 추가로 삼성동과 잠실동, 청담동, 대치동 등 서울 강남 핵심지에 주택거래허가제를 도입했다.
이에 따라 해당 지역에 아파트를 매수한 사람은 관할 구청장으로부터 주거 목적으로 주택을 구입했다는 허가를 받아야 하고, 집을 산 후엔 허가 목적대로 2년 동안 그 집에 실거주를 해야 한다.
전세 세입자를 끼고 아파트를 매수한 후 자신은 다른 집에서 살면서 차익을 남기는 갭투자의 특성상 강남 요지 아파트 매입 후 2년 실거주가 의무화 되면 갭투자 자체가 원천차단 될 수 밖에 없는 것이다.
다만, 이런 강력한 전세시장 규제로 집주인들이 전세 매물을 내놓을 만한 동력이 떨어지고, 전세 물량이 축소되면 전세를 통해 적은 자금으로 거주를 해결해야만 하는 대다수 국민들에게 피해가 미치는 부작용도 우려된다.
신정섭 신한은행 부동산투자 자문센터 팀장은 “2016년 이후 전세값이 안정세를 보인 이유는 전세를 끼고 집을 구입하는 소위 갭투자가 활발해지면서 집주인들이 전세 매물을 많이 내놔 공급 물량이 늘어난 원인도 분명히 있다”고 진단했다.
신 팀장은 “그러나 이번 6·17 부동산 대책을 통해 갭투자를 막게되면 분명히 시중에 전세주택 공급이 줄어 전세값이 상승할 수 있다”며 “이에 따라 선량한 세입자의 주거비가 증가할 가능성이 높다”고 말했다.
집값 상승세를 틀어막기 위한 정부의 또다른 철퇴는 재건축의 제한이다.
이번 6.17 부동산 대책에 따라 서울과 경기 등 수도권 투기과열지구에서는 재건축 조합원이 2년 이상 해당 아파트에 살아야만 새 아파트 분양 신청이 허용된다.
제도의 시행시기는 오는 12월 도시정비법 개정 후 최초 조합설립 인가신청 사업장부터 적용된다.
조합 설립에만도 수년의 세월이 걸리는 것을 고려하면 현재 조합 설립이 되지 않았지만 재건축을 추진 중인 상당수 재건축 단지가 해당 제도의 타겟이 되는 셈이다.
박원갑 국민은행 부동산 전문위원은 “정부가 이번 6·17 부동산 대책을 통해 노후화 된 재건축 해당 대상 주택에 일정 기간 이상 거주한 원주민에게만 새 아파트를 공급하겠다는 의지를 드러냈다”고 설명했다.
박 위원은 “특히 재건축 초기 단계 단지들은 아파트의 노후화가 심한 만큼 거주하기 불편한 상황”이라며 “원주민이 아닌 외부인이 단순 투자 목적으로 수년 간의 거주 불편을 감수하고 재건축 투자를 하기는 쉽지 않아졌기에 재건축 단지의 거래 위축과 가격 하락이 예상된다”고 말했다.