문재인 정부 21번째 부동산 규제…‘똘똘한 한 채’ 몰리는 풍선효과 우려
12일 부동산 업계 등에 따르면 국토교통부는 전날 오는 8월부터 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 지방광역시 도시지역의 민간택지에 건설·공급되는 주택의 전매제한 기간을 오는 소유권 이전 등기 시까지 연장하는 주택법 시행령을 개정안을 발표했다.
현재까진 분양권의 경우 전매 제한 기한이 6개월이었지만 이 틈을 이용해 분양 단지의 분양권을 웃돈을 받고 되파는 투기 수요가 횡행했다.
이에 따라 정작 실수요자들이 청약에 실패하고, 투기 수요가 청약에 당첨돼 실수요자들의 주거 마련을 저해하고, 집값을 올리는 등 주택시장이 왜곡되는 부작용이 존재했다.
상황이 이렇다 보니 정부는 실수요자들의 청약 문턱을 낮추고, 청약 당첨자들이 분양 아파트를 되파는 것이 아니라 실제로 들어가 거주하는 실수요를 유도하기 위해 분양권 매매 자체를 원천 차단했다.
그러나 분양권의 매매를 금지하는 정부 규제책이 오히려 다른 ‘대체제’로의 투기 수요를 몰리게 하는 풍선효과를 불러올 수 있다는 우려도 나온다.
특히 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 서울 내 핵심 입지에 위치한 아파트 중에서 소유권 이전 등기가 완료돼 전매가 자유롭고, 분양권 아파트와 인프라 측면에서 큰 차이가 나지 않는 ‘똘똘한 한 채’로 불리는 신축 단지를 위주로 투기 수요가 몰릴 수 있다는 분석이다.
실제로 최근 강남 지역에서도 다수의 신축 대단지가 들어선 개포 지역은 전날 정부의 규제책에도 불구하고 대기 수요자들의 매수 문의가 활발했다는 전언이다.
개포 지역의 M부동산 관계자는 “분양권 전매 제한을 받지 않는 신축 단지들을 위주로 매수 문의가 활발한 편”이라며 “어제 정부 발표 이후에도 오히려 이쪽으로 눈을 돌리는 분위기가 강한 것 같다”고 말했다.
또 다른 개포 지역 H부동산 공인중개사도 “이번 정부 들어서서 작고 큰 부동산 규제 대책이 적어도 20번 이상 발표됐지만 실질적으로 그나마 시장을 안정시킨 것은 외부의 갑작스러운 요인인 코로나 사태 전부”라며 “분양권 전매 제한 규제 역시 별 효과가 없을 것”이라고 밝혔다.
권강수 한국창업부동산정보원 이사는 “현재 핵심 입지에 위치해 사람들의 선호도가 높은 서울 주요 지역 신축들은 그렇지 않아도 대기 수요가 높다”이라며 “결국 상대적으로 가격이 저렴한 분양권에 수요가 분산된 것인데 정부가 이 분양권 전매 수요를 막으면 결국 살아남은 서울 신축 가격이 일시적으로 급등할 수 있다”고 내다봤다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “코로나와 정부의 수요 억제책으로 규제가 강화되면서 그렇지 않아도 신축 아파트가 새로 공급될 입지는 계속 줄어들고 있다”며 “수도권 3기 신도시 개발 계획이 발표됐지만 실제 입주 시까진 시간이 필요하다”고 설명했다.
함 랩장은 “결국 신축 아파트가 시장에서 희귀해지는 상황에서 분양권까지 전매 제한되면 풍선효과로 신축 강세가 가속화 될 수 있다”고 말했다.
이번 분양권 전매 제한 규제가 오는 8월 분양권부터 적용되는 까닭에 남은 3개월간 시장이 요동칠 수 있다는 전망도 나온다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “건설사들이 분양권 전매 제한이 강화되기 이전인 올해 8월 이전에 부랴부랴 남은 공급 물량들을 한꺼번에 쏟아내는 ‘밀어내기 분양’에 나설 것으로 예상된다”고 말했다.
함 랩장도 “분양권 전매 제한이 올해 8월 이후 분양 물량부터 적용되는데, 현재부터 8월 사이에 공급 대기 중인 물량이 상당히 많다”며 “결국 정부의 규제 효과도 8월 이후에나 효과를 볼 수 있을 것 같다”고 밝혔다.