전월세 전환율 계속 하락해…매매규제로 전세수요 증가해 가격 오를 전망
6일 한국감정원 통계에 따르면 서울 평균 전셋값은 지난해 7월부터 매달 상승하기 시작해 올해 3월 4억6070만원을 기록하며 4억6000만원대에 진입했다.
전국 평균 전셋값도 지난해 9월부터 올해 3월 까지 계속 상승했다.
KB국민은행 리브온 월간주택가격 동향을 살펴봐도 서울 아파트 중위 전셋값은 3월 4억5061만원으로, 관련 통계 집계가 시작된 이래 처음으로 4억5000만원을 넘어섰다.
전국적으로도 올해 3월 아파트 전셋값의 상승세로 아파트·단독주택·연립주택의 중위 전셋값(2억83만원)이 1년 3개월 만에 2억원대를 다시 돌파했다.
정부가 지난해 발표한 12·16 부동산 규제 대책을 발표하면서 15억 이상 고가 주택에 대한 대출 문턱이 높아지자 집을 구매하기 보다는 전세로 눌러앉겠다는 사람이 많아졌고, 민간택지 분양가상한제를 노린 청약 대기자도 늘면서 전세 수요는 가파르게 늘고 있다.
감정원 통계를 살펴보면 서울 아파트값은 올해 3월말 기준으로 9개월 만에 하락세로 전환했지만 전셋값은 여전히 상승세를 보이고 있다.
서울 강남구 개포동 개포주공5단지 전용면적 61㎡형은 올해 2월 7일 17억7000만원에 실거래 됐다가 2월 중순부터 코로나19 확산이 본격화 되면서 같은 달 29일엔 17억원으로 소폭 하락한 가격에 거래가 이뤄졌다.
이에 반해 이 단지 전세는 코로나19가 기승을 부린 3월 말에도 전용면적 61㎡형 저층이 3월달 28일(4층)과 31일(2층) 연달아 4억5000만원에 실거래됐다.
계절적으로 전세 성수기인 지난해 12월 31일에 동일 단지 동일 평형의 12층 물건이 동일한 4억5000만원에 실거래된 것을 감안하면 사실상 시세가 오른 것이다.
특히 올해는 공시가격이 급등하면서 집주들인들이 보유세 부담을 세입자에게 전가하기 위해 전세를 반전세나 월세로 전환할 것으로 예상됐지만 오히려 현재까지는 전세 비중이 늘고, 월세·반전세 비중은 줄고 있다.
올해 4월 5일 기준 전·월세 확정일자를 기준으로 집계된 서울 전세 비중은 12월 70.6%, 1월 71.5%, 2월 71.5%, 3월 74.6%로 계속 증가세를 보이고 있다.
이에 반해 월세·준월세·준전세 계약은 상대적으로 비중이 줄었다. 특히 계약이 증가할 것으로 보였던 준전세(반전세·보증금이 월세의 240개월 치를 초과)는 비중이 12월 13.8%, 1월 11.1%, 2월 11.9%, 3월 10.0%로 계속 하락했다.
서울 전월세전환율도 KB국민은행과 한국감정원 통계 모두 지난해 중순부터 계속 하락하고 있다. 전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율로, 이 비율이 하락하면 집주인들의 월세 수입이 감소한다는 소리다.
이 같은 현상은 월세·반전세 공급 물량 증가에도 불구하고 여전히 전세 수요가 높은데 따른 것으로 분석된다.
이에 따라 높은 전세 수요에도 불구하고 공급이 딸리고 있는 전세 시장 상황을 볼 때 전셋값은 앞으로도 계속 오를 것으로 예상된다.