최근 언론보도에 따르면 전세자금 대출 잔액이 5대 시중은행 기준으로 5월말 현재 53.7조원으로 전년 동기 대비 43.5%나 증가하였다.
이처럼 전세자금 대출이 증가한 이유에 대해 알아본다.
동 대출을 서민에 대한 정책적 지원 차원에서 전개함으로써 대출 금리를 인하하고 대출 가능 범위를 확대함으로써 대출 공급을 늘릴 수 있도록 유도한 점 때문이다. 실제 주택금융공사, 주택도시보증공사 등 공기업에서의 보증이 이루어짐에 따라 2~3%대의 낮은 금리의 대출 상품 공급이 가능해진데다 전세 보증금 한도도 4억원에서 5억원으로 상향 조정한 점, 집 주인의 동의가 제외된 점이 은행이 대출을 적극적으로 늘릴 수 있는 요인이 되었다.
아울러 이전 정부의 부동산 부양책의 영향으로 갭투자가 크게 늘어난 점이 전세의 공급이 늘어난 결정적인 요인으로 작용하였다. 세입자 입장에서 볼 때 전세권을 담보로 대출이 가능 해진 상황에서 월세보다 비용이 저렴한 전세를 선택하는 것은 당연한 것으로 현재 여건이 지속되는 한 전세자금 대출 증가추세는 전세 보증금 반환보증 보험과 함께 상당기간 지속될 것이다.
한편 정부 및 일부 전문가를 중심으로 전세자금 대출 급증이 상환능력이 취약한 세입자의 부실로 연결될 것이라는 우려를 제기하고 있으나 이는 문제의 핵심에서 벗어난 설명이다. 왜냐하면 전세 자금 대출은 보통 2년 만기 일시 상환 구조인 데다 금리가 2~3%대로 낮아 차주의 소득 창출능력보다는 담보로 설정된 전세보증금의 회수 여부, 즉 임대인의 상환 능력에 달려 있기 때문이다.
한편 전세 자금 대출, 전세보증금 반환 보증보험 등이 증가한다는 것은 460조원 수준의 전세보증금이 사적 영역에서 공적 가계부채로 전환, 공식적 가계 부채에 포함됨으로써 가계 전반의 위험 수준 및 관리 측면에서 매우 중요한 의미를 갖고 있다. 과거에는 임대인의 전세보증금의 반환 불이행 시 양자간 법적 분쟁으로 국한되었지만 향후에는 상품을 판매한 은행, 보험사가 전세보증금의 권리를 확보해 보증금 반환 절차를 진행할 가능성이 높아졌기 때문이다.
최근 가계 부채 문제의 핵심은 과거의 자영업자나 저소득층 여신의 대량 부실화보다는 40~60대 은퇴 세대가 노후 대비를 위해 부동산 투자를 늘린 과정에서 유발된 유동성 위험과 자산가격 하락에 따른 재무구조 위험 증가로 정의할 수 있다. 즉 다주택자 또는 수익형 부동산 투자자와 연관되어 있는 전세보증금 부실화, 임대사업자 대출 부실화 및 이에 따른 전이 가능성이 향후 문제의 핵심이 될 것이다.
따라서 미국 기준금리 인상 등 제반 금융 환경 변화가 순이자마진에 긍정적인 영향을 미칠 수 있어 은행에 긍정적이지만 현 시점에서의 가계 부채 상황을 감안할 때 부정적 측면이 적지 않다.
왜냐하면 코픽스 등 대출의 기준이 되는 금리 상승을 유발, 기존 대출고객의 이자부담을 높이는 한편 은행의 대출태도를 악화시키는 요인으로 작용, 레버리지가 상대적으로 높은 갭 투자자와 임대사업자의 채무 상환능력을 약화시킬 수 있으며 전세가격 및 주택가격 하락을 유발함으로써 은행의 자금 중개능력을 저하시킬 수 있기 때문이다. (키움증권 서영수)