[양선 기자]
임대사업 미등록자에게 세부담, 다주택자의 선택은?
현 정부의 최대 숙원, 임대차시장 안정을 위한 '임대주택 등록 활성화방안'이 발표됐다.
임대사업자로 등록한 다주택자에게는 지방세(취득/재산세)감면과 건강보험료 인하 혜택(인상분의 최대 80% 감면), 임대소득세에 대해 2019년부터 2천만원 이하로 분리과세 혜택이 주어진다.
특히 준공공임대로 등록해 8년 이상 임대 시 양도세 장기보유 특별공제 비율이 50%에서 70%로 대폭 상향된다.
이로써 2022년까지 200만가구의 민간 등로임대주택을 확보하고 사적 임대주택 시장을 공식화 함으로써 주거안정을 이루겠다는 목표다.
주요 혜택대상에 4년 임대는 제외돼, 3주택 이상 보유자가 8년임대(준공공임대)를 선택 시 혜택이 커진다.
임대사업 미등록자인 3주택자가 서울 등 조정대상지역에 4억원짜리 주택을 구입해 8년간 보유/임대 후 7억원 매각 시, 3억원의 양도차익에 해당되는 양도세는 1.7억원이다.
준공공(8년)임대로 등록할 경우 장기보유특별공제 2.1억원이 적용돼 양도세는 1/10 수준인 1,736만원으로 하락한다.
그러나 일반(4년 단기임대) 임대 등록 시, 양도세는 1억원으로 절세폭이 39%로 준공공임대보다 세부담 감소폭이 적다.
보유유형별 영향은 다음과 같다.
1) 2주택자: 대체로 보유 목적이 capital gain이라는 점에서 무려 8년간 묶여야 하는 임대사업자의 등록 유인은 적다.
즉 이번 정책의 영향은 미미할 전망이다.
2) 3주택 이상 보유자: 규모의 경제효과로 절세폭이 커지기에 사업자 등록의 가능성이 높다.
3) 갭투자자: 사업자 등록 시 전월세료를 큰 폭 올리기 힘들어진다.
전세가격이 하락하는 지역이라면 추가 자본을 투입해야 하는데 대출환경이 어려워지는 점이 복병이다.
점차 투자가치가 낮은 주택의 매도 가능성이 높아지고 우량지역에 투자가 쏠리는 양극화는 지속될 것이다.
결국 이번 정책으로 3주택 이상 보유자의 변화가 예상된다
(이경자 연구원)