[양선 기자]
새로운 것은 3년만의 금융규제 환원
부동산 안정화 대책이 발표됐다.
1)조정 대상지역의 LTV/DTI 10%p 강화, 2) 서울 전지역 전매 제한(기존에는 강남 4구만 제한).
3)조합원이 분양 받을 수 있는 주택수를 최대 3채에서 2채(조정대상지역은 1채)로 축소, 4) 청약조정지역 37개에서 40개로 확대 등이다.
대체로 11/3 대책의 연장선이었다.
새로운 점은 금융규제 환원과 잔금대출의 DTI 신설, 조합원이 분양받을 수 있는 주택수 규제다.
노무현 정부 당시 주택가격 상승은 세계적 현상이기도 했지만 국내도 고르게 올랐다.
그러나 최근 가격 상승은 서울ㆍ부산 등 일부와 재건축, 청약시장에 집중된 ‘양극화’라는 점에서 정부는 조심스러울 수 밖에 없다.
따라서 이번 규제범위는 협소했고 파급력은 크지 않다.
지방의 다수지역은 여전히 차갑다는 점, 잘못하면 서민들의 내집 마련을 막는 ‘사다리 걷어차기’가 될 수 있다는 점, 내년 지방선 거의 부담과 고용 등을 고려해 향후에도 획일적 규제의 가능성은 낮다.
그러나 정부는 투기근절이 안될 경우, 8월 투기과열지구 지정 등 추가대책을 예고했기 때문에 과열은 진정될 것이다.
이는 건설사에게 아직 남은 불확실성이다.
강남권 등의 투기과열은 완화될 것
이미 거론되던 내용이고 실수요와 서민층은 규제에서 벗어났기에 주식시장에 충격은 없었다.
시간을 두고 효과가 예상되는 정책은 금융규제 환원과 재건축 관련 규제다.
영향은 다음과 같다.
1) 금융규제: 7/3부터 서울 전 지역과 조정대상지역에 LTV는 60%, DTI는 50%로 10%p씩 강화된다.
현재 LTV는 전 지역 70%, DTI는 수도권 60%가 상한이다.
2014년 완화 전 LTV는 수도권 50~70%,DTI는 서울 50%/경기 60%였다.
한국은행 자료에 따르면, DTI 규제 강화 2개월 후부터 효력이 발생하며 LTV 규제효과는 거의 영향이 없는 것으로 나타났다.
정부는 잠재 수요의 1/4는 대출한도가 줄어들 것으로 예상했다.
또한 기존에는 신규 분양의 잔금대출에 DTI 규제 없이, 입주 시 자연스럽게 주택담보대출로 전환됐으나 이제 잔금대출에도 DTI(50%)가 적용된다.
고가 분양의 경우 특수한 사례를 제외하고는 영향을 받을 것이다.
그러나 저금리와 풍부한 유동성이 과거와 다른 점이다.
동일한 규제를 가정한다면 과거 규제시기보다 효과의 강도는 다소 약할 것이다.
2) 전매 제한: 6월 19일 입주자 모집분부터 적용된다.
전매제한은 2006년까지 강화했다가 2008년 지방을 시작으로 완화됐고 2014년 9월, 수도권으로 확대 완화된 바 있다.
서울에 예정된 공급도 적다는 점에서 건설사의 영향은 크지 않다.
단지 비정상적으로 높았던 청약률은 현실화될 것이다.
3) 조합원이 분양 받는 주택 수 제한: 9월부터 사업승인을 신청하는 조정대상지역 재건축의 경우, 조합원이 받을 수 있는 주택이 최대 3채에서 1가구로, 그 외는 2채로 줄어든다.
이전에는 과밀억제권역은 3채, 이외는 소유 주택 수만큼 분양 받는 것이 가능했다.
재건축 아파트를 2채 이상 가진 조합원은 1채 외에는 현금청산을 받거나 관리처분인가 전까지 매각해야 한다.
참고로 규제를 완화한 2014년 하반기부터 다주택자가 늘기 시작해 2015년 주택소유자 중 다주택자 비율은 8.5%로 2012년 대비 0.8%p 상승했다. 과도한 투기수요는 여기서 잡힐 것으로 예상돼, 가격 안정이 예상된다.
(이경자 연구원)