[양선 기자]

주택에 대한 Valuation 2: 월세수익률 기준

기업에 대한 Valuation 지표로 가장 많이 활용되는 것은 PER이며, 이는 현재 주가를 연간 기업의 순이익으로 나눈 것이다.

부동산에서 PER과 유사한 의미로 사용할 수 있는 것이 주택가격/월세이다.
(순수전세의 경우 수익 가치 보다는 자산가격 상승에 대한 기대로 투자하는 경우가 많아 수익 모형으로 Valuation 하기는 어려움)
현재 33평형 전국 APT의 평균 월세 수익률은 3.4%이다.
이를 주택가격/월세로 환산하면 29.4배이다.
KOSPI의 2017년 예상 PER이 9~10배 수준에서 움직이고 있고, 3년만기 국고채의 금리 1.7% 는 연 수익의 59배에서 가격이 형성되어 있다.
월세 주택의 Valuation은 주식과 채권 사이에 위치하는 셈이다.

주식시장보다 채권의 Multiple 이 높은 이유는 확률과 수익의 귀속 및 사용에 대한 차이 때문이다.
채권의 경우 기대수익이 실제로 나타날 확률이 높으며, 발생한 수익은 투자자에게 직접적으로 귀속되고 사용권이 부여된다.
반면 주식은 기대수익의 확률이 낮고, 실제 발생한 수익이 기업에 귀속되어 간접적으로 소유하게 된다.
발생한 수익의 사용에 대한 의사 결정에 참여하기도 어렵다.

월세 부동산은 채권의 성격과 주식의 성격을 모두 가지고 있다.
채권과 유사한 점은 거의 확정 수익(월세의 변동성이 크지 않음)을 기대할 수 있고, 월세의 회수확률이 높으며, 얻어진 수익은 현금으로 투자자에게 귀속된다는 점이다.
주식과 유사한 점은 자산 가격의 변동성이 높으며, 원금보장이 되지 않는다.

(박형렬 연구원)

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