[양선 기자]
조선시대부터 있었다고 하는 전세 제도는 70년대 서울을 중심으로 보편화되기 시작하였고, 지난 40년간 임대 계약에서 절대 비중을 차지해왔다.
금융위기 이후 저금리가 장기화되면서 월세 계약이 증가하고, 순수 전세 가구는 감소하고 있다.
2015년 국내 전세 거주가구는 296만호, 월세 거주가구는 437만호이다.
다만 보증금 있는 월세의 경우 반전세 형태가 많아 여전히 전세는 무주택자의 보편적인 임대 형태이다.
전세가격지수는 지난 30년간 꾸준히 상승하였다.
특히 2008년 이후 급격히 상승하는 모습을 보이는데 이는 1)신규 입주물량 감소에 따라 전세 공급 부족 2) 일종의 채권 형태로 바라볼 경우 저금리에 따른 가치 상승 3) 무주택자 입장에서 매매, 월세, 전세 중 가장 낮은 거주 형태는 여전히 전세 등 때문이다.
부동산 114에 따르면 2016년 APT 평균 전세 가격은 전국 770만원/3.3m2, 서울 1,316만원/3.3m2, 수도권 774만원/3.3m2, 지방 5개 광역시 610만원/3.3m2 로 집계된다.
부동산 시장이 흔들리는 과정에서도 전세가격이 꾸준히 상승하면서, 매매가격 대비 전세가격 비율은 역대 최대이다.
특징은 주택 보급률과 매매가격/전세가격 비율의 상관관계가 크게 높지 않다는 점이다.
수도권, 광주, 대전, 전북 등에서의 이비율은 80%에 근접하는데, 이는 1) 자산 가격 상승에 대한 기대감이 낮거나 2) 전체 주택의 총량은 많더라도, 거주 환경이 양호한 APT가 부족하기 때문에 나타난다.
장기적으로 저금리 환경이 지속되고 자산가격 상승에 대한 기대감이 둔화될 경우 공급자 입장에서 전세 제도의 실익은 크지 않고, 월세로 전환되는 과정에서 전세공급이 감소하는 것은 피할 수 없다.
다만 2017~2018년 입주물량이 증가하고, 대체 수단인 공공 임대, 뉴스테이 등의 공급이 늘어나면서 단기적으로 전세가격은 정체되는 모습을 보일 전망이다.
Point 전세 제도에서 만들어지는 부채의 과대 계상
1. 임대인 입장에서는
- 금융통계에 집계되는 자산 증가(예금 등)
- 금융통계에 집계되지 않는 부채 증가(전세 보증금)
2. 임차인 입장에서는
- 금융통계에 집계되는 부채 증가(전세자금 대출)
가계 금융부채와 보유 예금 모두 전세제도 때문에 과대 계상된다.
전세 계약이 늘어나면 가계의 자산 구성에서 임대인의 예금증가, 임차인의 부채증가가 동시에 발생한다.
전세 가격이 상승할 때 역시 동일한 형태로 예금과 부채 증가가 나타난다.
예를 들어 5억원의 전세 계약이 발생할 경우 임차인은 예금의 감소 또는 부채의 증가를 통해 전세자금을 조달한다.
임대인 입장에서는 5억원의 예금증가와 5억원의 보증부채 증가가 나타난다.
임대인이 책임져야 할 5억원의 전세 보증부채는 개인간의 거래로 가계 부채에 집계되지 않는다.
따라서 전체 가계 통계에는 예금이 5억 증가, 대출이 5억증가하는 형태로 집계된다.
월세 제도가 대부분인 국가에서는 이 전세금이 예금과 부채 항목에서 산정되지 않는다.
전국 평균 전세가격과 평균 25평, 300만 전세 거주가구를 적용하면 국내 전세 자금 규모는 577조원 수준으로 추정된다.
집주인 입장에서는 이를 대부분 단기 자금(예금 등)으로 사용할 수 밖에 없으며, 임차인은 보유 예금을 줄이거나, 대출을 통해 조달해야 한다.
최근 가계의 예금 증가와 부채 증가가 동시에 나타나는 점, 저금리가 지속됨에도 불구하고 Money move가 일어나지 않는 이유 중 하나도 전세가격 상승에 나타나는 가계 내에서의 발생하는 자금의 불균형 때문이다.
(박형렬 연구원)