삼성-현대차 경쟁, '승자의 저주' 우려
현대차, 전사적 참여… 삼성, 관망 속 저울질
10년간 10조 이상 투자, 최소 2조 적자 분석도
2일 한 컨설팅 업체가 분석한 자료에 따르면 한전부지 인수에서 개발까지는 최소 10조 원 이상이 투입돼야 하지만 상업 목적일 경우 2조원 가량의 손실이 나는 것으로 추산됐다. 한전부지는 축구장 12개를 합친 7만 9,342㎡으로 입찰 하한가는 3조 3,346억 원이다. 부지 매입자는 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로의 종상향에 따른 기부채납으로 땅값의 40% 안팎을 추가로 부담해야 한다. 매각 하한가 기준 1조3,400억원에 달하는 금액이다. 또 3조원 가량의 건축비와 금융비용, 세금 등 각종 부대비용 2조원을 추가할 경우 매입자가 부담해야할 사업비는 최소 9조 6,000억원 가량으로 업체는 추산했다. 여기에 입찰 단계에서 토지 매각 가격이 더 올라갈 가능성이 커 총 개발비용은 10조원을 훌쩍 넘을 것으로 예상된다.
하지만 한전부지에 업무 및 상업시설, 컨벤션시설, 관광숙박시설 등이 들어설 경우 이를 통한 분양 수입은 8조원이 채 못되는 것으로 예상됐다. 3.3㎡당 평균 시세를 현재 35∼45% 이상 오른 금액으로 환산해도 거둬들일 수 있는 분양 수입은 7조 8,000억 원이라는 것이다. 업체 관계자는 "쇼핑시설과 업무시설은 미래 매각 시점에 평당 3,000만 원은 받을 수 있지만 관광숙박시설과 컨벤션시설 등은 평당 2,000만 원도 받기 어렵다"고 평가했다.
이에 따라 한전부지를 상업 목적으로 개발할 경우 10조원 가까운 자금이 장기간 수익을 내지 못하는 '장기 무수익 자산'으로 묶일 뿐만 아니라 완공 후 임대료 수익을 내거나 직접 시설을 운영하더라도 투자비 회수는 사실상 불가능하다는 것이 이 업체의 결론이다. 재계 관계자는 "입찰 전 주주를 비롯한 이해 관계자들 설득이 선행돼야 한다"고 말했다.
현대차는 이 부지를 매입할 경우 2020년까지 현대차 계열사들이 입주할 수 있는 글로벌 비즈니스센터를 건설하는 것은 물론, 이를 통해 호텔, 컨벤션센터, 자동차 테마파크, 문화 클러스터 등을 포함한 서울시의 상징적 랜드마크로 조성할 계획 아래 전사적인 노력을 기울이고 있다. 현대차그룹은 현대차 단독으로 입찰 경쟁에 나서거나 기아차, 현대모비스 등 주력 계열사를 동원할 가능성이 높다. 현대차 역시 올 2분기 영업이익 감소율을 보이는 등 실적 악화에 시달리고 있어 단독 참여는 부담스러울 수 있다는 것이 재계의 설명이다. 현대차 관계자는 "분양 등 단순한 상업 목적의 부지 매입이 아니라 장기적인 현대차의 비젼을 위해 매입을 추진하는 것"이라며 "일반 분양을 생각하다간 실패한 용산지구개발과 같은 길을 걸을 수도 있다"고 말했다. 자신들은 기업의 홍보 등 토지 매입의 주 목적이 분명하다는 것이다.
경쟁 업체로 지목되는 삼성그룹은 아직 뚜렷한 청사진을 내놓지는 않았다. 하지만 삼성전자와 삼성생명을 앞세울 가능성이 큰 것으로 여겨진다. 삼성전자가 한전부지를 인수해 개발할 경우 운영은 호텔신라와 에버랜드 등이 맡을 수 밖에 없는데 이 경우 삼성전자 본연의 사업 목적과 관련이 없고 수익이 불투명해 선뜻 참여하기 어려울 수 있다는 분석도 나오고 있다.