서빙고 아파트 한강변 핵심입지 1326→1620세대 재건축
사업단계 조합설립인가…'공공기획' 재건축 신청
전형적인 배산임수의 명당…영구적인 한강 조망
이촌동, 서빙고동 일대 전통적인 '부촌' 명성 되찾을까
  • 서빙고 신동아 아파트 전경. 사진=이연진 기자
[편집자주] 대한민국 가구 중 절반이 아파트에 산다. 아파트 중에서도 신축과 대단지 선호현상이 두드러진다. 신축 아파트는 주차 편의성 등에서 단독주택이나 빌라, 오피스텔 및 구축 아파트보다 강점을 지니고 있다. 이와 더불어 대단지 규모까지 갖추면 커뮤니티 시설의 활성화로 단지 안에서 대부분의 일상생활 향유가 가능해진다. 이렇다 보니 대단지 신축 아파트는 집값 상승률도 더 높다. 이에 데일리한국은 부동산 시장을 리딩하는 주요 아파트 현장을 심층분석하는 기획 시리즈를 마련했다. 대상 아파트는 국민은행이 매년 연말 선정하는 시가총액 상위 50위 단지인 ‘KB 선도 아파트 50’에 속하는 단지들이다(※시가총액=모든 세대의 집값 총합, 시가총액이 더 높은 곳의 개별 아파트가 고가 아파트라는 것은 아님, 대단지 아파트는 개별 아파트가격은 높지않아도, 시가총액은 높을 수 있음).

[데일리한국 이연진 기자] 한강변의 대표적 재건축 추진 단지인 서빙고 신동아아파트는 서울시 중심부인 용산구 서빙고동에 위치해 있다. 특히 용산구 한강변 일대에 규모가 가장 크고 세대 수가 많은 만큼 향후 시세를 이끌어갈 리딩 단지로 주목을 받고 있다.

최근 신동아아파트는 서울시가 추진하는 '공공기획 재건축'에 참여키로 했다. 향후 신동아아파트가 공공기획 사업에 참여하게 되면 사업 속도가 빨라지면서 재건축 사업에도 한층 탄력을 받을 전망이다.

◇ 신동아, 1326→1620가구로 재건축…재건축조합 설립 '인가'

1984년 준공된 서빙고 신동아 아파트는 지상 13층, 15개동, 1326가구 규모다. 대부분 면적이 큰 중·대형 평형으로 구성돼 있다. 면적별로는 △103㎡ △151A㎡ △152B㎡ △179A㎡ △179B㎡ △226A㎡ △226B㎡ 등이다.

이 단지는 재건축사업을 통해 용산구 서빙고동 241-21 일대 11만1832.3㎡를 개발해 향후 아파트 1620가구와 부대 복리시설을 공급할 예정이다.

서빙고 신동아 아파트는 재건축사업에 속도를 내고 순항 중이다. 지난 2017년 10월 추진위원회를 설립했으며, 2018년 1월 정비사업전문관리업자 선정 등을 거쳤다.

현재 사업 추진 단계는 조합설립인가를 받은 상태다. 용산구청은 올해 1월 서빙고 신동아아파트 재건축사업의 조합설립을 인가했다. 조합설립 인가를 마치면서 재건축 사업에 날개를 단 셈이다.

  • 서빙고 신동아 아파트 전경. 사진=이연진 기자
◇ 신고가 단지 속출… 151A㎡형 33억원 거래

이 단지는 재건축 사업 단계가 진행되면서 실거래가 역시 신고가 단지가 속출하고 있다. 앞으로 사업 단계가 진행이 되고 사업시행 인가가 나면 수억원 이상이 더 오를 것으로 예상된다.

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 용산구 서빙고동 신동아아파트 226㎡형(9층)은 지난 6월 40억원에 거래됐다. 작년 12월까지만 해도 226㎡형은 31억~32억원 사이에 거래가 됐다. 하지만 올해 1월 조합설립 인가를 받자 마자 40억원대에 매물이 거래되고 있다.

이 단지에서 가장 선호도가 높은 151A㎡형(13층)은 지난 7월 33억원에 거래되며 신고가를 찍었다. 가장 작은 평형인 전용 103㎡형은 지난 7월 25억8000만원에 팔리며 최고가를 경신했다.

서빙고동 A공인중개소 관계자는 "매수를 하겠다는 문의는 많지만 사업시행인가를 앞두고 있어서 팔려는 집주인이 없다"며 "사업이 진행되면 매매가격이 계속 오를 텐데 누가 팔겠나. 이미 안정적으로 진행되고 있어 거래할 수 있는 물건이 많지 않고, 가격은 더 오를 것 같다"고 전했다.

실제 신동아아파트는 거래할 수 있는 물건이 한정적이다. 2017년 재건축 추진위원회를 설립한 이후 4년 만인 올해 1월 조합설립 인가를 받았다. 부동산 규제지역 내 재건축 아파트를 조합설립 이후 매입하면 새 아파트 입주권을 받을 수 없다.

다만 집주인이 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1주택자 조합원이라면 새 소유주에게 지위를 양도할 수 있다. 이런 조건에 부합해야 하기 때문에 조합원 지위 양도가 가능한 매물은 그만큼 귀할 수밖에 없다.

  • 서빙고 신동아 아파트 위치도. 사진=네이버지도 제공
◇ 한강 영구 조망권…전형적인 배산임수 명당 입지

신동아아파트는 한강변을 끼고 있는 전형적인 배산임수의 명당 터로 평가받는다. 뒤로는 남산을, 앞으로는 한강을 볼 수 있는 영구 조망권을 가지고 있다.

특히 3만3888평이 넘는 넓은 대지에 한강변을 따라 길게 형성된 단지이기 때문에 한강 조망권을 가진 세대를 많이 지을 수 있는 강점이 있다.

신동아아파트 주변으로는 용산정비창 부지 개발, 용산전자상가 개발, 한강맨션 재건축 등 개발호재가 풍부하다. 또한 아이파크몰, 이마트, 하이마트, 신라면세점, 전자상가, 용산가족공원, 국립중앙박물관, 전쟁기념관 등 문화생활이나 여가를 즐길 수 있는 공간이 많다.

교통은 경의중앙선 서빙고역 초역세권 단지로 편리한 편이다. 단지 바로 옆으로 경의중앙선 서빙고역이 있으며, 4호선 이촌역, 신용산역과도 가깝다. 1호선과 KTX를 이용할 수 있는 용산역도 편리하게 이용할 수 있다.

교육환경은 서빙고초등학교, 한강중학교, 오산초등학교 등이 인근에 있고 용산가족공원, 국립중앙박물관, 청자정, 나들못, 국립한글박물관, 야외예식장 등이 인접해 주거 편의성이 높다.

또한 앞으로 미군 기지 이전부지 243만㎡에 우리나라 최초의 국가공원인 용산민족공원이 조성될 예정이다. 이외에도 신분당선 연장사업, GTX-B 노선 신설 등 대형 호재들이 가득해 용산 일대가 새로운 부촌이 될 가능성이 높다.

  • 서빙고 신동아 아파트 전경. 사진=이연진 기자
◇ 용산 재건축 사업 순항…전통적인 '부촌' 명성 되찾나

용산 이촌동과 서빙고동 일대 아파트 몸값이 재건축과 리모델링 등 정비사업 순항에 힘입어 고공행진 중이다. 이 일대 정비사업 단지들이 재건축 속도를 내면서 전통 부촌 명성을 되찾을 것이란 기대감도 커지고 있다.

용산구 이촌동과 서빙고동 일대에는 신동아 아파트를 비롯해 이촌한강맨션 아파트, 한강삼익아파트, 왕궁맨션이 재건축 사업을 주도하고 있다. 특히 신동아 아파트는 이 일대 재건축사업 단지 중에서 가장 큰 대지 면적을 가지고 있어 재건축이 완료되면 가격을 주도하는 리딩 단지로 거듭날 예정이다.

또한 인근에 위치한 용산 이촌동 한강맨션(660가구)보다 가구 수가 2배 더 많아 재건축 시 미치는 파급효과도 상당할 전망이다.

부동산 업계 관계자는 "용산은 동부 이촌동과 서빙고동 일대가 과거부터 부자들이 사는 전통적인 부촌이었으나, 대중교통이 비교적 열악해 반포 등 강남 주요 지역보다 밀린 게 사실"이라면서 "앞으로 일대 재건축과 리모델링이 이뤄져 새 아파트로 거듭나면 다시 한번 각광을 받을 것"이라고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “용산 이촌동과 서빙고동 일대 정비사업으로 주거 환경이 개선된다면 앞으로 서울 내 고급 주거지역으로 재조명받을 것”이라고 말했다.

◇ 신동아 아파트 '공공기획' 신청…사업기간 단축 효과

최근 서빙고 신동아아파트는 오세훈 시장이 추진한 '공공기획 재건축'에 참여키로 했다. 서빙고 신동아아파트 재건축 조합은 최근 서울시에 공공기획 재건축 신청을 마쳤다.

공공기획은 민간 재개발·재건축 정비사업에 공공성을 확보하기 위해 서울시가 정비계획 수립에 직접 참여하는 제도다. 공공기획은 공공성을 높이는 대신 정비구역 지정 기간을 5년에서 2년으로 대폭 단축해주는 정책으로, 정부가 추진 중인 공공재개발의 서울시 버전으로 불린다.

신동아아파트 조합 관계자는 "사업기간 단축 등을 긍정적으로 판단해 서울시에 신청을 해놓은 상태"라고 전했다.

향후 신동아아파트에 서울시의 공공기획이 적용되면 사업기간 단축, 층고제한 완화 등의 추가적인 인센티브가 부여될 가능성이 크다.

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입력시간 : 2021/11/12 08:00:12 수정시간 : 2021/11/12 08:00:12