외벽 도색·외부 커뮤니티 시설 강화로 약점 극복…59㎡가 84㎡보다 강세
  • 서울 강동구 암사동 ‘강동롯데캐슬퍼스트’ 정문 문주 전경. 사진=임진영 기자
[편집자주] 대한민국 가구 중 절반이 아파트에 산다. 아파트 중에서도 신축과 대단지 선호현상이 두드러진다. 신축 아파트는 주차 편의성 등에서 단독주택이나 빌라, 오피스텔 및 구축 아파트보다 강점을 지니고 있다. 이와 더불어 대단지 규모까지 갖추면 커뮤니티 시설의 활성화로 단지 안에서 대부분의 일상생활 향유가 가능해진다. 이렇다 보니 대단지 신축 아파트는 집값 상승률도 더 높다. 이에 데일리한국은 부동산 시장을 리딩하는 주요 아파트 현장을 심층분석하는 기획 시리즈를 마련했다. 대상 아파트는 국민은행이 매년 연말 선정하는 시가총액 상위 50위 단지인 ‘KB 선도 아파트 50’에 속하는 단지들이다(※시가총액=모든 세대의 집값 총합, 시가총액이 더 높은 곳의 개별 아파트가 고가 아파트라는 것은 아님, 대단지 아파트는 개별 아파트가격은 높지않아도, 시가총액은 높을 수 있음).

[데일리한국 임진영 기자] 서울 강동구 암사동에 있는 '강동롯데캐슬퍼스트'는 강동시영 1차 아파트를 재건축한 3226세대의 매머드급 대단지다.

강동시영 아파트는 서울주택도시공사(SH)가 서민층 주거 안정을 위해 암사동에 공급했던 공공분양 공동주택이다. 1차(1979년 완공)가 48개동 3000가구, 2차(1980년 완공)는 34개동 1400가구다. 1차는 롯데건설이 강동롯데캐슬퍼스트로 재건축 해 2008년 9월 탈바꿈시켰다. 2차는 현대건설·대림산업(현 DL이앤씨) 컨소시엄이 ‘프라이어 팰리스’로 2007년 7월 재건축을 완료했다.

  • ‘강동롯데캐슬퍼스트’ 단지 내 조경 전경. 사진=임진영 기자
◇ 커뮤니티 시설 없는 2세대 아파트…돌파구 찾는 중

강동시영 1차는 2003년 12월 재건축 인가를 받았다. 2005년 1월 철거 및 이주를 거쳐 그 해 3월부터 재건축 착공 및 일반분양을 받고, 2008년 9월 강동롯데캐슬퍼스트로 재건축을 완료하고 입주를 시작했다.

강동롯데캐슬퍼스트의 입지를 살펴보면 서울 지하철 5호선 명일역이 단지 남동쪽에 도보 10분 거리에 있다. 대단지 특성상 역과 멀리 떨어져 있는 동의 경우 도보로 20분이 넘어 명일역 접근성이 다소 떨어진다.

건폐율이 13%로, 동간거리가 멀고 단지 구성이 쾌적하다. 하지만 2010년 이전에 준공된 2세대 아파트로 한계가 있다.

우선 2010년대 이후 지어진 3세대 신축 아파트에서 갖추고 있는 단지 내 커뮤니티 시설이 없다. 2세대 아파트 가운데 커뮤니티 시설을 갖춘 곳은 래미안 퍼스티지와 반포자이 등 일부 소수의 강남 고급 재건축 아파트뿐이다. 커뮤니티 시설이 보편화된 것은 2010년대 중반 이후 들어선 신축 아파트부터다.

강동롯데캐슬퍼스트에서 지하철로 한 정거장 거리에 위치한 고덕역 인근에 2019~2020년 입주해 풍부한 커뮤니티 시설을 갖추고 있는 고덕 그라시움과 고덕 아트레온 등 최신축 고덕 재건축 단지들에 비하면 생활 편의성 면에 있어서 뒤떨어진다는 평가를 받는다.

또 창호 시스템도 입면분할 통창이 아닌 구축 아파트에서 보편적으로 쓰였던 쇠창살 창호가 설치돼 있다. 다만, 하단부 대리석 마감 및 저층 세대의 프라이버시를 강화한 필로티 설계 등은 적용돼 있다.

  • 강동롯데캐슬퍼스트는 2010년 이전에 준공된 2세대 아파트지만, 하단부 필로티 설계 및 대리석 마감이 적용되는 등 일부 고급화를 꾀했다. 사진=임진영 기자
현재 강동롯데캐슬퍼스트 개별동 외부엔 하얀 덧칠이 상당수 칠해져 있어 외관상으로 어수선한 느낌을 받는다.

이와 관련, 단지 인근의 G 공인중개소 대표는 “단지 노후화가 진행되고 있는 만큼, 전체적으로 외벽 도색을 계획하고 있다”며 “현재 외벽에 미세한 균열을 보수하는 작업이 진행 중이고, 이달(4월) 내 보수 작업을 마치고 오는 6월까지 도색을 완료할 예정”이라고 설명했다.

커뮤니티 시설 미비 등 생활 편의성 부족 문제는 돌파구를 찾고 있다.

단지 인근의 H 공인중개소 대표는 “단지와 바로 맞붙어 있는 서울시 동부교육기술원이 이전을 앞두고 있다”며 “기술원 부지에는 수영장과 사우나, 실내 골프장 등을 갖춘 스포츠 콤플렉스 시설을 유치하기 위해 단지 입주민협의회가 노력 중”이라고 귀띔했다.

만약, 계획대로 기술원 부지에 복합 스포츠 시설이 들어선다면 단지 내 커뮤니티 시설이 없는 약점이 어느 정도 보완되는 셈이다.

◇ 중품아 단지…인근에 유명 학군

강동롯데캐슬퍼스트의 장점을 보면 강일중학교가 단지 내에 있는 보기 드문 '중품아'(중학교를 품은 아파트)다. 초등학교를 품은 초품아 단지는 다수 있지만 중품아 아파트는 인근의 잠실 엘스와 리센츠 등 소수에 불과하다.

또 단지 바로 건너 유명 학군으로 꼽히는 명덕초와 명일초, 명일중이 있다. 입주민 자녀들이 해당 학교로 배정을 받을 수 있다.

단지 인근의 A 부동산 공인중개소 대표는 "고덕 그라시움과 아르테온은 강동롯데캐슬퍼스트보다 가격이 비싸다”며 “강동롯데캐슬퍼스트는 교육환경이 좋아 학부모들이 선호한다”고 밝혔다.

  • 강동롯데캐슬퍼스트 각 동 곳곳에 미세 균열 보수 작업을 위한 하얀 덧칠이 칠해져 있다. 사진=임진영 기자
◇ “2·4 공급 대책 후 저가 매물 위주 소화 중”

강동롯데캐슬퍼스트는 84㎡(34평)가 2021년 1월4일 15억원에 최고가로 실거래됐다. 가장 최근 거래는 4월3일 14억5000만원에 매매됐다.

단지 내 상가의 D 공인중개소 대표는 “2·4 공급대책 이후 매수 문의가 지난해 연말에 비해 확실히 줄어들었다”고 전했다.

이 대표는 “1월초 15억원 최고가 거래는 로얄층인 18층"이라며 "현재 매수세가 잠잠하지만 여전히 저가 매물 위주로는 간혹 문의가 들어오고 있어 (매물이) 소화가 될 것 같다”고 전망했다.

중소형 평수인 59㎡(26평)는 84㎡와 달리 강세를 보이고 있다.

59㎡는 2020년 11월14일 최초로 실거래가 12억원을 돌파했다. 올해 3월6일에는 12억8500만원에 신고가를 찍었다.

단지 인근의 S 공인중개사 대표는 “강동롯데캐슬퍼스트는 20평대는 물론이고, 30평대도 시세가 15억원 미만으로 주택대출이 가능해 진입하기 수월하다”고 말했다.

2010년대 이전에 건축돼 실사용면적이 3세대 신축 보다 넓다는 것도 강점이라는 전언이다.

이 대표는 “세대 내부는 강동롯데캐슬퍼스트가 고덕 최신축 아파트보다 넓은 편”이라며 “같은 59㎡지만 강동롯데캐슬퍼스트는 26평까지 평면이 나오고 고덕 최신축 아파트는 24평에 그친다”고 설명했다.

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입력시간 : 2021/04/09 08:00:09 수정시간 : 2021/04/09 10:03:09
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