뉴욕 센트럴파크 콘셉트 조경…19% 낮은 건폐율로 동간거리 ‘쾌적’
하단부 대리석 마감·필로티 구조 미설계 등 신축 트렌드 미반영 ‘약점’
“6월초 84㎡ 16억9000만원 실거래…진입 많지만 진출 희소한 단지"
[데일리한국 임진영 기자] 현재 국내에서 가장 세대 수가 많은 최대 규모 대단지 아파트는 서울 송파구 가락동에 위치한 ‘헬리오시티’다. 헬리오시티는 84개동, 총 9510세대(임대 1401가구 포함) 규모다.
재건축을 앞두고 있는 둔촌주공이 1만2032세대로 향후 재탄생 될 예정이지만, 정부의 재건축·재개발 규제와 맞물려 사업 진행이 늦어지고 있어 현재 헬리오시티가 지니고 있는 ‘국내 최대 규모 대단지 아파트’라는 상징성은 장기간 이어질 것으로 예상된다.
헬리오시티는 1980년 지어진 가락시영 아파트가 재건축으로 재탄생됐다. 가락시영 아파트는 당시 무주택 철거민의 주거 지원을 위해 서울시가 주택보급정책의 일환으로 직접 사업을 시행하고, 극동건설이 시공을 맡아 134개 동에 6600세대로 규모로 지어진 단지였다.
이후 노후화된 가락시영은 재건축을 위해 2015년 1월 서울시로부터 관리처분인가를 받았고, 2015년 9월에 착공, 그해 11월 분양을 했다. 3년간의 공사 기간을 거쳐 2018년 12월 완공에 이르렀다.
헬리오시티는 단지 정문인 문주에서부터 쉽게 보기 힘든 1만 세대 대단지 규모의 위용이 드러난다.
일반적으로 1000세대 이상의 아파트가 대단지 아파트, 3000세대 이상 아파트는 ‘메머드급 대단지’로 분류되는 현실에서 메머드급 대단지의 3배 규모가 넘는 헬리오시티는 찾아보기 힘든 규모다.
요새 대단지 신축 아파트의 트렌드가 갈수록 ‘문주 꾸미기’에 힘을 주는 상황에서 헬리오시티의 문주는 각인 효과가 크다.
헬리오시티의 거대한 문주를 지나 드러나는 단지 내부로 들어서면 광활한 평지로 이뤄진 단지 내 정가운데 구역에 길쭉한 녹지가 조성돼 있는 것이 또한 눈에 띈다. 이 녹지 공간의 양 옆으로 끝이 보이지 않는 아파트의 물결인 35개 동이 나란히 늘어서 있다.
헬리오시티 정문에서부터 후문까지의 거리는 직선거리로만 1km나 되는데, 넉넉히 성인 걸음으로는 20분이 걸린다. 단지 전체 면적은 여의도 공원의 두배 규모로, 35개동 전부를 합친 연면적도 롯데월드타워의 두 배에 달한다.
그만큼 내부 시설의 개수도 일반적인 대단지 아파트와 차원을 달리한다. 단지에 바로 인접한 초등학교가 두 곳으로, 단지 내 전 세대 자녀들이 이 초등학교에 모두 배정받는 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’ 단지다.
일반적으로 초등학교 한 곳만 단지 가까이에 있어도 초품아 단지로, 선호도가 높은 현실에서 초등학교를 두 곳이나 끼고 있는 것은 확실히 여타 대단지와 차별화 되는 헬리오시티의 강점이다.
이에 더해 일반적인 대단지 아파트에 국가 공인 어린이집이 1개, 메머드급 대단지 아파트라고 해도 국가 어린이집이 3~4개 정도가 최대인 상황에서 헬리오시티의 공인 어린이집은 7곳에 달한다.
커뮤니티 시설 내 도서관도 6곳이나 되고, 놀이터 역시 18개로 단지 곳곳에 자리해 있다. 단지 내부를 걷다보면 수시로 마주치는 인공 폭포와 수경 시설, 조형물 등 헬리오시티 내부는 하나의 거대한 공원과 마찬가지다.
헬리오시티의 건폐율은 19%다. 서울은 땅값이 워낙 비싸기에 대단지 아파트일수록 사업성을 높이기 위해 건물을 빡빡히 지을 수 밖에 없어 대부분 단지가 건폐율이 20%를 넘고, 건폐율이 30%을 초과하는 단지도 상당히 많다.
다만, 이런 헬리오시티도 약점이 아예 없는 것은 아니다. 특히 신축 아파트의 가장 큰 특성인 각 동의 하단부의 대리석 마감 및 필로티 설계가 돼 있지 않은 점이 ‘옥의 티’라고 할 수 있다.
쾌적한 단지 내부와 달리 아파트 각 동은 구축 아파트와 동일하게 하단부가 그대로 콘크리트 마감이 돼 있어 신축 답지 않게 다소 낡아보이는 느낌이 든다.
이러한 필로티 설계 위에 지어진 저층은 곧바로 땅에 붙은 구축 저층 세대와 달리 채광까지 풍부하다.
그러나 헬리오시티 각 동은 요새 신축 트렌드인 필로티 설계가 돼 있지 않고, 구축 아파트처럼 1~3층 저층 세대가 곧바로 대지와 붙어 있어 외부 간섭에 취약하고, 채광도 보장되지 않는다.
이어 그는 “여기에 규모 자체가 워낙 대단지라 재건축이 상당 기간 지연되면서 공사비는 갈수록 늘어났다”며 “재건축이 지지부진해지면서 세월에 지친 조합원들이 빠른 재건축 진행을 위해 재건축 품질을 높일 수 있는 공사비 확충에 소홀히 했고, 그 결과 요새 신축 트렌드인 하단부 대리석 마감이나 필로티 설계와 같은 스펙을 갖추지 못했다”고 설명했다.
또 전체 9510세대 가운데 14.7%에 해당하는 1401가구가 입주해 있는 임대 아파트 동을 모두 단지 최외곽에 배치해 대로변 소음과 매연, 가락 수산물 시장의 악취 등에 그대로 노출시킨 점은 임대동에 대한 지나친 차별로 느껴진다. 취약계층에 대한 배려가 부족해 아쉬운 점이다.
단지 내 상가에 입접해 있는 S 공인중개사 대표는 “입주한 지 1년이 훨씬 더 넘었는데도 아직까지도 단지 내 상가 공실률이 30%에 달한다. 당초 수요 대비 상가를 너무 많이 지은데다, 임대료도 단지 외부의 주변 상권 대비 비싼 편이라 소상공인들이 들어오기 쉽지 않다”면서 “특히 마진율 자체가 떨어지는 요식업은 더욱 더 살아남기 힘든 구조”라고 설명했다.
이후 3년간의 공사기간 동안 헬리오시티는 두 배 이상 시세가 상승했다. 특히 완공을 2개월 앞둔 2018년 10월 20일엔 17억800만원에 실거래 되며 17억원선을 넘어섰다.
그러나 2018년 정부의 9·13 부동산 대책 규제로 인해 잠시 헬리오시티 시세도 약세로 돌아서 2018년 말부터 입주를 시작한 헬리오시티는 2019년 봄과 여름 내내 14억~15억원선에 실거래 됐다.
그러다가 지난해 7월 다시 17억원선을 회복했고. 2019년 12월 7일 19억원선을 돌파한 후 다시 정부의 12·16 규제로 올해 4월 30일 3억이 하락한 16억원까지 밀렸다가 가장 최근엔 지난 5월 12일 16억6000만원에 손바뀜하며 반등세로 돌아섰다.
이 공인중개사 대표는 “6월 초 84㎡가 16억9000만원에 실거래 계약을 마쳤다”며 “이미 해당 계약 거래 내용이 헬리오시티 집주인들에게 퍼지면서 매물 상당수 호가가 17억~18억원까지 올라갔다”고 전했다.
이 중개사는 “이전 최고가인 19억원선까지 회복되는 것은 일도 아닐 것”이라며 “여기에 6월 5일 마이스 개발(잠실종합운동장 개발) 계획이 발표되면서 인근에 위치한 헬리오시티 호가도 오름세”라고 밝혔다.
이어 그는 “지방 유지들이 자녀에게 증여를 하기 위해 서울 아파트를 찾는 과정에서 반포나 압구정, 청담 등 서울 강남 핵심지의 신축 대단지는 20억~30억원씩 할 정도로 너무 비싸다 보니, 아직 20억원 미만이면서, 강남 핵심지와 인접해 있고 대단지에 신축인 헬리오시티를 많이 선택하는 것 같다”고 말했다.