투기 아닌 실소유 목적이면 "지금이 주택 구매 타이밍"이란 견해도
다만 대출 상환 부담 감내할 수 있는지 금리·상환 조건 따져봐야
미래의 공급 물량·수요 등 고려해 '내 집' 선택하는 선구안 필요
  • 김두탁 건설부동산부장
[데일리한국 김두탁 건설부동산부장] 비수기인 7월 들어서도 전세와 매매값 상승세가 이어지고 경매 열기 또한 뜨겁다. 그럴 만한 환경이 조성되고 있기 때문이다. 정부는 지속되고 있는 저금리 기조 속에서 청약 제도 간소화와 분양가 상한제 탄력 운영 등 부동산 지원 정책에 강한 드라이브를 걸고 있다. 물이 차야 배가 비로소 뜨게 되는 수도선부(水到船浮) 국면에 이르렀다는 의미다.

실제로 부동산 포털 닥터아파트에 따르면 올해 7, 8월 서울·인천·경기 등 수도권에서 분양 예정인 아파트는 모두 51곳에 4만1,030가구에 달한다. 전년 같은 기간(1만6,429가구)보다 무려 2.5배 가까이 늘어난 물량이다.

상반기(1∼6월) 전체로 봐도 주택 매매 거래량은 역대 최대치를 경신할 것으로 예상된다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난 5월부터 중동호흡기증후군(MERS: 메르스) 사태의 영향을 받으면서 재건축 아파트 등에 대한 투자 수요가 다소 위축된 상황이지만 아파트 매매가의 턱밑까지 전세금이 치솟은데다 1%대의 초저금리가 이어지자 내 집 마련에 나선 실수요자가 늘어났다. 이에 힘입어 일평균 거래량(347.25건)이 지난해 6월(172.13건)에 비해 101.7%나 늘었다.

이에 따라 6월 총 거래량이 1만 건을 넘어설 것이 확실시된다. 서울에서 6월 아파트 매매 거래량이 1만 건을 돌파하는 것은 관련 통계를 내기 시작한 2006년 이후 올해가 처음이라고 한다. 이전 최대치는 2013년 6월의 9,818건이었다. 국토교통부는 상반기 전국의 주택 거래량도 역대 최대치가 될 것으로 내다보고 있다.

이런 상황에서도 과연 ‘지금 내 집 마련에 나서야 할 절호의 타이밍인지’ 판단하기가 쉽지 않다. 소위 전문가들도 여기에 대해선 의견이 갈린다.

다수의 전문가들이 투기 목적이 아니라 실수요 목적의 주택 마련이라면 지금이라도 주택(아파트) 담보 대출 등의 방법으로 내 집 마련에 나서야 한다고 목소리를 높이고 있다. 반면 가계대출이 크게 늘어난 가운데 하반기 미국의 금리 인상이 단행되면 국내 금리도 변동될 가능성이 큰 만큼 대출을 통한 내 집 마련은 신중해야 한다는 견해도 만만치 않다.

다만 전문가들의 의견에도 한 가지 공통점은 분명해 보인다. “이제 집을 사기만 하면 무조건 물가상승률을 뛰어넘는 엄청난 시세차익을 누리던 시대는 사실상 끝났다”는 메시지가 바로 그것이다. 대다수 부동산 전문가들은 "거래량이 오르면 집값이 동반 상승했던 과거의 흐름은 잊으라"고 조언한다. 과거와 현재의 부동산 양상이 달라진 만큼 단순히 부동산 활황세를 이용해 투기 목적으로 주택매매에 뛰어든다면 큰 손해를 자초할 위험이 크다는 것이 이들의 공통된 경고다.

최근 주택시장이 계절적 비수기인데도 주택 거래가 활발한 것은 바로 무서운 기세로 날뛰는 전세난 때문이다. 전세가율(매매가격 대비 전세금 비율)이 높은 지역 위주로 거래가 활발하고 매매가격 상승 폭이 크다는 점도 유의해야 한다. 정부가 올 들어 두 차례에 걸쳐 기준금리를 인하하면서 사상 초유의 1%대 금리 시대에 접어든 점도 주택 거래 활성화에 한몫했음은 물론이다.

저금리와 주택 시장 활황 여파로 5월 은행권 가계대출이 7조4000억원으로 늘어났으며, 연체율도 소폭 상승한 점도 예의주시할 필요가 있다. 지난 달 29일 금융감독원은 국내 은행의 원화 대출 잔액이 5월 말 현재 1,298조3,000억원으로 한 달 전보다 5조1,000억원(0.4%) 증가했다며, 이 가운데 가계대출이 536조5,000억원으로 5월 중에만 1조7,000억원이 늘었다고 밝힌 바 있다. 이 수치는 안심전환대출 등 모기지론 유동화 금액을 제외한 것으로, 유동화 금액을 포함하면 5월 가계대출은 7조4,000억원으로 늘어난다. 가계대출이 계속 큰 폭으로 늘어난 것은 저금리 대출을 활용해 주택 매입에 나선 가계가 많아졌기 때문으로 금감원은 보고 있다.

하지만 앞서 말했듯이 단순 투기 목적이 아닌 실소유 목적이라면 "지금이 주택 구매에 나설 타이밍"이라는 전문가들의 견해가 있다. 다만 몇 가지 조건을 충족시켜야 한다. 장기적인 안목으로 적정한 상환 기간을 설정해 대출 상환 부담을 감내할 수 있는 수준에서 금리 조건과 상환 방식 등을 꼼꼼히 따져야 한다는 얘기다.

주택담보대출이 가계부채에서 차지하는 비중이 절대적인 상황임을 감안할 때 금리는 매우 민감한 요소다. 미국에서는 최근 금융시장 정상화를 위한 출구전략으로 금리 인상 이슈가 부각되고 있다. 금리 인상은 당연하나 적절한 타이밍을 두고 여러 견해가 상충하기 때문이다.

미국의 금리가 인상되면 한국뿐 아니라 전 세계가 영향을 받게 된다. 우리도 영향을 받아(동조화 현상) 기준금리를 인상하게 되면 당연히 대출 이자 부담도 커지게 된다. 이에 따라 부채 상환 능력 고려와 자기자본 비율을 높이는 전략을 강구해야 한다. 이럴 경우 주택담보 대출을 취급하고 있는 은행이나, 금융사들이 매년 연중 대출 목표 금액을 맞추기 위해 대출금리특별우대 판매를 실시한다는 점에 주목할 필요가 있다.

변동금리 최저 연2.7%대, 고정금리 담보대출 최저 연2.9~3.2% 등의 아파트 담보대출 특판상품들이 지난 1월부터 현재까지 이어지고 있다. 이에 따라 주택구입자금 대출(아파트매매잔금, 분양잔금 대출 등) 이나 주택담보 대출 갈아타기를 준비하고 있는 소비자라면 은행들의 금리특판을 노려보는 것도 한 가지 방법이다.

또 한 가지 내 집 마련을 망설이게 하는 요소 중의 하나가 최근의 엄청난 주택 공급 물량이다. 실제로 지난해 27만 가구의 민간 아파트가 분양됐고 올해 총 공급 예정 물량은 55만~60만 가구로 추산되고 있다. 공급 과잉이 우려되는 대목이기도 하다. 분양 시장의 열기에 힘입어 신규 분양이 지속되고 있는 상황에서 2~3년 후 입주 물량이 많은 지역은 공급량에 따른 수급 불균형이 나타날 수 있다.

그럼에도 불구하고 가을 성수기 분양 시장의 열기는 더욱 고조될 전망이다. 수요자들은 쏟아지는 물량과 높아진 청약경쟁률 속에서 고분양가 거품이 형성된 것은 아닌지 청약통장을 현명하게 사용하기 위한 선구안이 필요한 시점이다. 또 미래의 공급 물량과 수요 등을 고민해서 어디에 내 집을 마련할지 선택해야 할 것으로 보인다. 이 과정에서 최근 새롭게 떠오르는 곳이 어디인지 흐름을 살펴볼 필요가 있다. 가령 수도권의 위례·마곡 등과 같은 택지개발지구와 올 하반기 수도권 철도 개통이 예정된 성남~여주 복선 전철 등과 같은 신(新)노선 주변이 최근 관심을 끌고 있다는 게 전문가들의 조언이다. 여러 변수를 고려해야 하지만 결국 실제 거주 목적에 맞는 곳을 고르는 게 중요하다. 내 삶의 터전이기 때문이다.

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입력시간 : 2015/07/02 19:03:41 수정시간 : 2020/02/07 14:03:13
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